【選擇困難】加息期下申請居屋按揭 應該用H按還是P按？

抽到獎買居屋的人有福了！由2022年11月開始，房委會放寬居屋的的按揭計劃，既可選用原有的P按，亦可選擇H按。如果大家有幸抽中新居屋或俗稱「白居二」白表居屋第二市場計劃，在加息期下，Ｈ按與P按的優惠差距收窄，究竟應該選擇H按還是P按？經絡按揭一次過為大家拆解。

P按是指以最優惠利率為基準的按揭計劃，當中的P是指最優惠利率（Prime Rate），即每間銀行為優質客戶提供的基本貸款利率。市場上有4個「P」，每間銀行的P各有不同。

H按的H是指「銀行同業拆息」，是銀行之間互相拆借資金時收取的利息。H按便是以銀行同業拆息作為基準的按揭計劃，一般會以1個月銀行同業拆息加某個百分率作為按揭利率，如H+1.3%。銀行同業拆息較為波動，如果拆息短時間上升，H按供樓開支便急增，因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」（或稱「封頂位」），當利率高於鎖息上限的利率，便可以使用鎖息上限的利率供樓。

在過往低息環境下，由於H按的實際按息遠低於P按，所以九成以上的買家均會選用H按計劃供樓。惟當時未補價居屋買家申靖按揭只能用Ｐ按。今年11月，房委會終放寬未補地價居屋買家使用H按，但現時處於加息周期，大家又應該選用H按還是P按呢？

新居屋2022年的準買家預計第四季揀樓，其中部份新居屋（北角驥華苑、啟德啟欣苑、馬頭角冠山苑、觀塘安秀苑、將軍澳昭明苑於2024年才收樓，此類買家屆時才申請按揭，但如果選擇了東涌裕雅苑或沙田愉德苑的話，由於東涌裕雅苑會成為現樓出售，而沙田愉德苑的預計關鍵日期則為2023年5月31日，將會於近月申請按揭，便要緊貼最近的按揭計劃優惠。現時銀行的H按計劃可低至全期H+1.3%、封頂息率P-2.5%（P為5.125%），在現時拆息高企下實際按息低至2.875%。P按方面，暫時最優惠的利率為P-2.5%，實際按息同樣約為低至2.875%。由於現時H按與P按的實際按息相同，而前者在減息周期會比P按優惠，所以選擇H按會較抵。

如果買家抽中「白居二」，情況會較不一樣，現時P按計劃的實際按息約為2.975%，而二手居屋的H按計劃，實際按息約為3.125%。所以白居二的買家則選擇P按會較為優勝。假設白居二買家打算買入600萬的何文田冠德苑單位，以九成按揭、還款期25年計算，假設期間利率不變，使用P按的全期利息為$2,261,175，而選用H按的全期利息則為$2,387,961，Ｐ按會比Ｈ按便宜$126,786。

(以樓價600萬、九成按揭及還款期25年計算)

*以上資料只供參考

按揭比較除了要著重實際按息，申請按揭亦需要比較現金回贈優惠及附帶條款，現時即使屬於資助房屋，只要符合指定綠評資格，便能獲得額外綠色按揭現金回贈。另外，居屋按揭亦有提供mortgage-link，能提供高達剩餘貸款額一半、與按揭利率一致的活期存款戶口，在加息環境下可以抵銷部份利息支出。如想知道詳情，歡迎致電319-66688與經絡按揭聯繫。