【估價知多啲】物業估價定義、影響估價因素、估價不足、估突價對按揭影響

近日樓市暢旺，不少買家擔心遲買更貴，願意以「破頂價」買入單位，但申請按揭時要小心遇上估價不足情況。市傳將軍澳新港城有業主以新高價售出單位，但買家因為按揭遇上估價不足，成交價比估價高出一截，最終撻訂收場。究竟為甚麼會出現估價不足？

甚麼叫估價？

銀行處理按揭申請時，會根據多項因素評估單位的估值，從而決定是否批出按揭貸款。銀行通常會委託測量師行進行估價。

要知道單位的估價，市場上一般有兩種方法。第一種是網上估價，可由按揭轉介公司或銀行網頁進行估價，網上估價方便快捷，但由於市場千變萬化，網上的估價未必緊貼最新市況。第2種方法直接向銀行職員查詢報價，亦可透過按揭轉介公司，由按揭專員直接向多間銀行提供的估價。一般情況下，估價通常能維持1個月。

估價會受甚麼因素影響？

單位的估價會受市況、成交紀錄、單位狀況、樓齡、周邊環境等因素而影響：

市況：如果樓市向上，銀行估價通常較為貼市，但有機會業主叫價進取，估價行有機會比成交價相較保守，出現估價不足情況。而出現估價不足問題（詳見下文）。如果樓市下行，銀行對物業估價較為保守，但因下跌速度交快、估出價錢呢輕微較高，俗稱突價。

成交量：物業的成交價持續上升，銀行估價通常較好；相反地，如果成交價持續下滑，銀行估價通常較差。另外，成交量較頻繁，銀行的估價能較貼緊成交價；如果成交價較疏落，銀行的估價未必跟得上業主的開價。例如藍籌屋苑成交量較多，估價通常較緊緊成交價。

單位類型：如果單位處於較高層位置，面向東南，景觀有優勢，估價通常較好，但如果位處於低層或方向較欠佳，估價便較保守。村屋、唐樓的估價亦較為保守，其中唐樓由於成交較為疏落，在樓市興旺的時候業主放盤價又較為進取，估價與放盤價可能出現較大差距。基於每間銀行的估價標準各有不同，申請按揭時可申請多間銀行，選取較理想的估價。居屋方面，銀行會參考房委會首次發售日期的折扣率進行估價，因此需要提交首次發售日期的資料。

物業背景（如凶宅）：如果單位出現不自然死亡事件，例如自殺或凶殺案，銀行有機會大打折扣，甚至不進行估價。不過，如果死亡事件已經是久遠之事，中間單位已經過成交，估價的影響程度或較低。

估價不足有甚麼後果？

市傳新都城單位成交價為743萬，但由於銀行最低只能估665萬元，比成交價少78萬。假設買家原打算申請六成按揭，買家便要額外支付$468,000予業主。

處理估價不足方法：

1. 比較不同銀行的估價：由於每間銀行的估價標準各有不同，如果一間銀行估價不足，可嘗試找另外幾間銀行進行申請，找出最適合自己的銀行。按揭轉介公司能提供多間銀行估價及申請服務，節省與多間銀行溝通的麻煩。

2. 仔細查察：選擇物業時，必須親身前往單位查看質素，地產代理會進行查冊，以了解物業的背景及成交紀錄，初步評估物業能否順利通過估價。

3. 籌集首期時預鬆一點：如果自己有預留額外資金，可以增加首期解決問題，但如果額外資金不足，可能需要家人幫手。如果家人有物業，或需透過加按或轉按套取資金協助。

4. 向按揭轉介公司求助：嘗試與銀行協調，有充足經驗的按揭專員會盡力幫忙。

原來銀行「估突價」都會有影響？

甚麼叫「估突價」？

「估突價」是指銀行的估價高於成交價，在正常情況下，業主的放盤價根據市場成交作為參考，成交價與市價一般不會分別太大。如果單位成交價比估價偏低20%以上，銀行會懷疑單位是否有隱藏事故。另外，如果物業並非透過地產代理處理，銀行便會更加小心處理，擔心會出現檯底交易或有瞞稅情況，有機會不處理按揭申請。

在此情況下，買家可以嘗試與銀行溝通，如果能夠提供足夠證據，銀行個別情況作出處理會，或會考慮接受申請。另外，基於銀行有不同的估價行，估價行方法各有不同，可以嘗試向按揭轉介公司求助，找不同銀行進行協助，讓上會更加順利。

買入新盤估價注意事項：小心建築期估價

購買新盤時，發展商一般會提供即供或建期付款計劃，如果選擇建築期付款，由於在收樓前三至六個月才申請按揭，屆時樓市等情況難以預料，如果市況欠佳，銀行有機會出現估價不足情況。

按揭保險估價

如果買家打算六成以上的按揭保險，除經過銀行或需要按揭保險公司進行估價。按保公司亦較銀行保守、將因應不同市況而作出改變，按揭貸款額亦有機會難以批足。

由於銀行估價高低對按揭申請影響甚大，在購入單位前，最好先向信譽良好的按揭轉介公司查詢了解，置業路上自然更加安心。

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