【交物業稅2025】出租物業稅如何計算？幾時到期？免稅額有幾多？

2025年報稅期來了，稅務局已於4月1日發出12萬份物業稅報稅表，收租業主需要於一個月內繳交。究竟今年免稅額有幾多？甚麼物業開支可以扣除？有甚麼合法慳稅方法？本文一一拆解今年物業稅各項細節。

物業稅是什麼？

物業稅是向物業擁有人徵收的稅項。

物業稅每年課稅年度

物業稅課税年度是指每年的4月1日至第二年的3月31日。

物業稅計算方法

出租收入-不能追回的租金-業主繳付的差餉-修葺及支出的標準免税額的20%

假設單位一個月的應評稅值為10,000，12個月的應評稅值共為120,000。該年有１２萬的俾葺費用，以20%計算，即當中的24000可以計進修葺及支出的免税額，應評税淨值為96,000。根據2024/25年度物業税，會徵收15%的物業稅，即為14,400，再加上2025/2026年度的暫繳稅，即合共的應繳税款總額為28,800。

物業稅分幾多期交？

一般會分2期交，第一期為11月，第二期為翌年4月。

物業稅報稅表填報方法

物業稅報稅表種類

物業稅報稅表有2種，分別為BIR57(由個別人士聯權或分權擁有的物業)及BIR58(由法團或團體擁有的物業)，兩者均需要填寫報稅表的第 4 部分。以下為BIR57填稅表的注意事項：

• 物業用途
  • 如果該年度物業未出租，請在「沒有」方格內打勾。
    如果物業曾出租，請在「有」方格內打勾，並填寫第 4.1 至 4.4 部分的出租詳情。
     
• 出租收入
  • 包括該年度已收或應收的租金、租約頂手費和已追回的租金。已追回的租金是指過往年度未能收到但在本年度追回的款項。
     
• 可扣除項目
  • 只有業主同意繳付及已實際支付的差餉和不能追回的租金可以扣除。地租、管理費、以及裝修或翻修開支不可扣除。
     
• 免税額
  • 根據《税務條例》，劃一免税額為租金收入扣除不能追回的租金及業主支付的差餉後餘額的20%。稅務局在評税時會自動扣減。
     
• 按揭貸款利息
  • 購置出租物業的按揭貸款利息不獲准扣除。這些利息支出僅在個人入息課税中考慮，必須在 BIR60 表格中提出申請。

(以上資料只供參考，一切以稅務局最新資料為準。)

節省物業稅的方法

節省物業稅可以通過以下幾種方法實現：

1. 考慮選擇合適的稅務計算方法
考慮以個人入息課稅計算：這種方法可以將租金收入與其他收入一起計算，可以享有個人入息課稅的減免，稅項有機會較物業稅低。

2. 扣除差餉

在填寫報稅表時，應評税淨值可以扣除業主繳付的差餉。

3. 扣除不能追回的租金

在填寫報稅表時，應評税淨值可以扣除不能追回的租金。

4. 扣除修葺費

如果該年單位要修葺，可以扣除修葺開支中的20%。

5. 稅務安排
聘請專業顧問來進行稅務安排，有機會找出更加慳稅的方法。

昔日香港物業稅稅率

*2007/08年度物業税税款的75%可獲寬減，每宗個案以$25,000為上限。

物業稅FAQs

問：拖欠物業稅有甚麼後果？

答：根據《税務條例》(第112章 ) 第71(1)條，如果拖欠税款，須被當作為拖欠税款。若第一期税款未如期清繳，税務局會加徵全部欠税（包括第二期税款）的5%附加費，第二期税款將視為立即到期論。税務局就在繳税日期起計6個月後仍未清繳的税（包括5%附加費）再加徵10%的附加費。

如發現物業稅不正確，可以點做？

根據稅務局資料，應根據以下情況處理：

在評稅通知書發出後一個月內以書面提出反對，並說明理由。在等候期間需要指示繳交全部或部分稅款。

甚麼情況下業主無需繳交物業稅？

如果物業是以下情況，業主無需繳交物業稅：

• 物業作自住用途而沒有租金收入
• 物業作經營業務用途而沒有租金收入
• 物業空置