【新造按揭轉按即睇】申請按揭常見N個伏位

在香港申請按揭容易中伏嗎？香港銀行內部有完善的按揭機制，除了要根據金管局指引，審批按揭亦有內部批核程序。過往所謂按揭「中伏」，其實主要涉及買賣雙方問題、申請人財務問題及物業問題，本文列出香港常見按揭中伏情況及解決方法，讓大家申請按揭加倍安心。

1. 信用記錄不良

申請人沒有及早檢查自己的信貸報告，以致不知道自己的信貸評級不佳。不良的信貸記錄（例如遲還款、曾破產）會降低銀行批核按揭的意願。

2. 高估借貸能力

申請人過度樂觀地評估自己的借貸能力，忽略了入息的要求，導致最終未能通過銀行審批。尤其在轉換工作、轉為自僱人士或收入出現不穩定時，借貸能力可能受影響。

3. 短期內增加負債

在申請按揭期間，進行大額消費（如買新車、新傢俬），有機會影響債務與收入比率（Debt-to-income Ratio），增加按揭申請失敗的風險。

4. 估價不足

在樓花物業採用「建築期付款」，若樓價在物業落成前下跌，銀行在批核按揭時的估價可能低於買家當初的成交價。這會導致按揭貸款額減少，買家需要自掏腰包補足差價。或如在二手市場中，業主開價過份進取，也有機會出現估價不足。

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5. 物業樓契

部份物業屬於樓契不全，會影響銀行批核按揭的意欲。

6. 凶宅／事故單位

物業背景問題如屬於凶宅，這些物業開價一般較低吸引買家入市，但這些物業基於影響成交量等問題，批出成數亦有機會打折，如果事件非常「觸目」，銀行有機會拒絕批出按揭。

7. 成交期過短

物業買賣期間，個別業主會提出超短的成交期，但由於銀行批核按揭至少兩星期，批核貸款時間未必能趕及物業成交。

8. 不了解按揭條款

申請人只著眼於低利率或高回贈，卻忽略了不同按揭計劃的條款差異，如罰息期、鎖定期和貸款年期等。一旦提前還款或轉按，可能需支付高額罰息。

申請按揭避免中伏方法

1. 多做功課： 在申請按揭前，應向不同銀行或按揭中介查詢，比較各類計劃的利率、現金回贈及條款。
2. 聘用專業按揭中介： 信譽良好的按揭中介能提供專業意見，協助買家了解市場，尋找最合適的按揭方案，甚至可提供額外優惠。
3. 保持穩定財務狀況： 在申請按揭期間，應避免轉換工作或產生大額負債，保持穩定的信貸記錄。
4. 及早索取信貸報告： 申請人應預先向環聯等信貸評級機構索取個人信貸報告，確保沒有不良記錄。
5. 選擇可靠律師： 買賣物業時，應聘請有信譽的律師行，仔細查閱物業契約，特別留意是否涉及釘契或其他業權問題。 

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