【H按vsP按vs定按】美國加息期殺到，我需要轉按嗎？

美國加息殺到埋身！隨著當地通脹高企，5月消費物價指數創超過40年新高，加上疫情及外圍局勢緊張，美國透過加息去抑壓高通脹是勢在必行。美聯儲議息今日會議結束，宣布加息0.75厘，聯邦基金利率由0.75厘至1厘，提升至介乎1.5厘至1.75厘。是次為1994年即28年來最大加幅，並且年內已連續3次加息，共增加1.5厘。對於加息時代開始，現時香港銀行暫時處於按兵不動狀態，維持現有最優惠利率不變。但作為供樓人士，是否應該提早部署，轉按去其他按揭計劃？

現時大部份H按產品與一個月同業拆息掛勾，但通常同時設有鎖息上限（俗稱「封頂位」），現時鎖息上限的利率一般為P減一定息率，例如P-2.5%，實際息率為2.5%，息率一般與P按相同，只要最優惠利率P沒有增加，即使拆息再度抽升，供樓息率也只是2.5%，所以H按的供樓息率不會比P按為多。

市場有個別銀行有一些沒有鎖息上限的H按計劃，使用此種按揭計劃供樓的人士便要小心，一旦拆息突然急升，在沒有鎖息上限的保障下，有機會要捱貴息。此類人士可考慮轉用其他按揭計劃，另外早前使用發展商一按高成數付款辦法，優惠期過後亦可以考慮。

現時定息按揭息率介乎2.45%至2.75%，對比現時拆息為0.2%以下，定息按揭的供款開支仍然較大。不過，當正式踏入加息周期，拆息抽高及到達鎖息上限，使用定息按揭有機會更為可取。現時一般按揭計劃為H+1.3%(封頂息率2.5%)，例如當拆息升至1.2%，實際按息觸及封頂息率時，供樓人士便可考慮選擇定息按揭。

以500萬貸款額，還款期30年計算作為例子，如果選用H按計劃H+1.3%(封頂息率2.5%)，以6月16日拆息0.58%計算，實際按息為1.88%，每月供款為$18,183，相對於定息按揭每月供款$19,704，便宜$1,521。然而，當拆息升上1.8%，到達封頂息率2.5%時，每月供款升至$19,756，便會較現時定息按揭昂貴。

不過以上只是非常概括的例子，定息恆常化後，每月都有出新定價，在加息周期究竟是否應該轉按，需要考慮多項因素，包括個人財務狀況、還款年期、銀行屆時的按揭計劃選擇等。如有轉按需要，可以與經絡按揭的按揭專員聯絡，由我們為你分析最適合的轉按方案。