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【H按vsP按vs定按】美國加息期殺到,我需要轉按嗎?

2022.05.06

美國加息殺到埋身!隨著當地通脹高企,3月消費物價指數創超過40年新高,加上疫情及外圍局勢緊張,美國透過加息去抑壓高通脹是勢在必行。對於加息時代開始,現時香港銀行暫時處於按兵不動狀態,維持現有最優惠利率不變。但作為供樓人士,是否應該提早部署,轉按去其他按揭計劃?

H按按揭有封頂位不用擔心

現時大部份H按產品與一個月同業拆息掛勾,但通常同時設有鎖息上限(俗稱「封頂位」),現時鎖息上限的利率一般為P減一定息率,例如P-2.5%,實際息率為2.5%,息率一般與P按相同,只要最優惠利率P沒有增加,即使拆息再度抽升,供樓息率也只是2.5%,所以H按的供樓息率不會比P按為多。

市場有個別銀行有一些沒有鎖息上限的H按計劃,使用此種按揭計劃供樓的人士便要小心,一旦拆息突然急升,在沒有鎖息上限的保障下,有機會要捱貴息。此類人士可考慮轉用其他按揭計劃,另外早前使用發展商一按高成數付款辦法,優惠期過後亦可以考慮。

加息周期下可用定息按揭

現時定息按揭息率介乎2.45%2.75%,對比現時拆息為0.2%以下,定息按揭的供款開支仍然較大。不過,當正式踏入加息周期,拆息抽高及到達鎖息上限,使用定息按揭有機會更為可取。現時一般按揭計劃為H+1.3%(封頂息率2.5%),例如當拆息升至1.2%,實際按息觸及封頂息率時,供樓人士便可考慮選擇定息按揭。

500萬貸款額,還款期30年計算作為例子,如果選用H按計劃H+1.3%(封頂息率2.5%),以56日拆息0.18%計算,實際按息為1.48%,每月供款為$17,208,相對於定息按揭每月供款$19,704,便宜$2,496。然而,當拆息升上1.2%,到達封頂息率2.5%時,每月供款升至$19,756,便會較現時定息按揭昂貴。

 H按:(H+1.3%)10年定息按揭:2.45%
拆息0.18%1.2%/
實際按息1.48%2.5%2.45%
每月供款$17,208$19,756$19,704

不過以上只是非常概括的例子,定息恆常化後,每月都有出新定價,在加息周期究竟是否應該轉按,需要考慮多項因素,包括個人財務狀況、還款年期、銀行屆時的按揭計劃選擇等。如有轉按需要,可以與經絡按揭的按揭專員聯絡,由我們為你分析最適合的轉按方案。

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