按揭申請四大要訣：首置客提高批核機會必睇

申請銀行按揭，除了要留意息率及現金回贈，借款人的入息、負債、信貸紀錄及物業估值，同樣會直接影響批核結果。以下整理按揭申請的4大要訣，助你更有策略地準備文件及選擇按揭計劃。

1. 先計清負擔能力，避免過度借貸

銀行批核按揭時，會評估申請人的入息、現有債務及每月供款能力。除了物業按揭供款，信用卡結欠、私人貸款、車貸及其他分期付款，亦可能計入負債比率。
申請前應先了解自己的：

• 每月固定收入及其他收入
• 現有貸款及信用卡還款
• 預計按揭供款
• 交易稅費、律師費及裝修等額外支出
• 失業、加息或收入減少時的應變能力

不要單純以銀行最高批核額作為置業預算。較穩妥的做法，是預留足夠現金應付突發開支，避免日後因供款壓力影響日常生活。
 

2. 保持良好信貸紀錄，申請前避免新增負債

信貸紀錄是銀行評估借款人還款能力及財務管理習慣的重要參考。若曾經出現信用卡逾期還款、拖欠貸款或過度借貸，或會影響按揭申請結果及可獲得的貸款條件。
申請按揭前，建議：

• 準時清還信用卡及貸款。
• 降低信用卡結欠，避免長期只繳付最低還款額。
• 避免短期內申請多張信用卡或多項貸款。
• 先檢查個人信貸報告，核對資料是否正確。
• 如有不必要的貸款，可考慮先清還，以改善負債水平。
  如果近期有轉工、創業或收入大幅變動，亦應預先向銀行或按揭顧問了解相關影響，避免在文件不足的情況下匆忙遞交申請。
   

3. 準備完整入息及資產文件，提升審批效率

文件是否齊全，會影響銀行處理按揭申請的速度。受薪人士一般需要準備身分證明、入息證明、銀行月結單及稅務文件；自僱人士、佣金制人士或持有公司股份的申請人，通常需要提供較詳細的財務資料。
常見文件包括：

• 香港身分證及住址證明
• 最近數個月的糧單或入息證明
• 僱傭合約或在職證明
• 強積金供款紀錄
• 薪俸稅或個人入息課稅通知書
• 銀行月結單
• 現有貸款資料
• 買賣合約及物業資料
• 公司的財務報表、利得稅報稅表或商業登記文件（適用於自僱人士）
  若收入包括花紅、佣金、租金或海外收入，銀行未必會全數計算，實際採納方式亦可能因銀行及個別個案而異。因此，最好在簽署臨時買賣合約前，先進行初步按揭評估。
   

4. 比較整體按揭成本，不要只看息率或回贈

不同銀行的按揭計劃，除了息率不同，亦可能在現金回贈、鎖息期、罰息期、轉按條款及附帶費用方面存在差異。
比較按揭時，應一併考慮：

實際按揭成本應以整個貸款期計算，而不是只比較首年優惠。部分計劃初期息率較低，但附帶條款或日後息率未必最有利，申請人應按自己的持有年期及還款計劃作比較。

按揭申請的成功關鍵，不只是找到最低息率，而是要同時做好財務評估、維持良好信貸紀錄、準備完整文件，以及比較不同銀行的整體條款。尤其是首置客、自僱人士、佣金收入人士及有其他負債的申請人，建議在入市前先了解自己的按揭資格及可負擔樓價，並預留足夠時間處理估價、壓力測試及按揭審批程序。