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27萬可以買到400萬私樓?善用稅貸降低首期要求

2019.07.15

坊間對細價樓需要的首期成數和稅務貸款普遍存在兩個謬誤,兩個謬誤加起來就會以為要上車一定要幾百萬首期才可以做到。小編「阿搜」今日就幫大家拆解下這兩個謬誤。

 

謬誤1: 上車首期最少要4?

「阿搜」認識朋友A先生和B小姐,他們拍拖多年,不過一直因為上車問題而未敢結婚,他們一直想買一些大約$400萬的上車盤,不過如何計算都以為自己未儲足首期。A先生最近升職了,人工從$28,000增加至$38,000,所以B小姐又再次提出結婚一事。不過A先生參考金管局資料,以為上車首期最少要4成,那即是$400萬樓即是支付$160萬首期,加上印花稅、律師費等雜費總支出要超過$170萬,無額外十年或五年才可儲足首期,到時都人老珠黃了。

 

「阿搜」知道後,馬上和A先生解釋他的資料並不全面,其實$600萬以下的物業可以使用按揭保險計劃承造按揭,而A先生打算入市的$400萬物業更可以借到9成,所以首期其實只需要$40萬而不是$160萬。

 

謬誤2: 稅貸只可以借來還貸款?

不過連同印花稅等的費用都要超過$50萬,A先生還是有點擔憂,「阿搜」見狀立即教多他一招。稅貸大家知道利率很低,但坊間很多人以為稅貸只可以借來還貸款,其實這個是不正確,大部分銀行都願意借出月薪10-15倍的貸款額給申請人,所以稅貸其實只是稅務季節的私人貸款。

 

「阿搜」和他講,雖然借稅務貸款可能會影響按揭成數,不過他和女朋友其實是可以一個借按揭,一個借稅貸,這樣就不會互相影響。例如A先生可以以他的名義購買物業和申請按揭,月入$18,000的B小姐可以申請稅貸,貸款額如果借到15倍月薪就可有$270,000,所以兩人加起來只需要二十多萬就可以上車了。


善用稅貸減供款例子

首期

40萬

印花稅

9萬 (印花稅收費表

經紀佣金

4萬

律師費

1萬

總共費用

54萬

- 減稅貸

27萬

實際需要現金

27萬



通過壓力測試
才可成功上車

A先生聽完「阿搜」講之後,由悲觀變得非常興奮,想馬上去睇樓,不過「阿搜」都提醒他要留意兩件事,第一是可不可以通過壓力測試? 第二是稅貸年期通常最長通常只有兩年,所以首兩年還款佔收入比例比較高,要想清楚自己的負擔能力才做決定呀!

 

「阿搜」用了可負擔計算機幫A先生計過,發現剛剛可以通過壓力測試,A先生聽到後就放心了!

  

A先生和B小姐供款例子 (按揭計算機)

1)   按揭部份

 

假設樓價

$400萬

利率

2.375%

貸款期

30年

A先生每月供款

$13,922

 

 

2)   稅貸部份

 

假設稅貸

$27萬

貸款期

2年

利率

2.2%

B小姐每月供款

$11,510

 

 

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