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【土地政策】2047年地契大限是真的嗎?拆解6大疑問

2020.05.26

香港不少物業的土地契約於2047630日之前到期,例如西半山寶翠園及鴨脷洲海怡半島地契限期分別為2030年及2040,不少人擔心物業業權會受影響,紛紛提出「2047年地契大限」的疑問。究竟政府會如何處理地契續期問題?銀行會否因地契限期而拒絕批出按揭經絡按揭轉介一次過拆解6大地契疑問。

1. 是否所有香港土地均由政府批租?

香港絕大部份土地均由政府批租,過去土地契約年期通常為7599999年,

其中港島及九龍市區的土地契約為75年,新界及新九龍的土地契約一般為993日。唯一例外是中區聖約翰座堂,早於1847年獲批永久業權,條件是土地必須用作教堂。


2. 有幾多土地契約在2047
年前到期?

根據發展局2019回覆立法會查詢,土地契約最早到期年份為2025年,由20252047629日,共有2,400個土地契約(包括住宅、商業、工業用途地段)到期。


3. 政府對2047年土地契約有何看法?

政府已獲賦予憲法權力和職能,可根據其土地政策管理和批出香港特區境內的土地。權力的有效期並無受到規限,亦不會在2047年後便告屆滿。1997之前批出或續期超逾1997年的所有土地契約,獲政府的法律繼續承認及保護,而1997年以後屆滿的土地契約則由特區政府自行制定法律和政策處理。根據現行政策,政府由1997年起續期或新批出的土地契約已經超過2047年,所以2047年並不是一個期限。

4. 新批土地契約如何處理?

根據現時批地政策,新批土地租約為50年,承租人除要繳付地價,並要支付差餉租值3%,部份鄉郊土地可以豁免,不用繳交地租。如果新批的康樂或加油站的特殊用途契約的年期為21年,如果涉及專營權或營運牌照的新批特殊租約,年期一般與所涉專營權或牌照年期相稱,短期租約年期則以7年為限。


5. 土地契約如何續期?

現時不可續期的契約在期滿時可由政府酌情決定續期50年而無須補繳地價,但須根據新批租約每年繳納租金,款額為土地應課差餉租值3%,租金其後隨應課差餉的改變而調整。例如港島薄扶林花園原地契於2006年屆滿,最後獲批50年至2056年,已經跨越2047年及無需補地價,業主只需繳納差餉租值3%作地租。

至於「特殊用途契約」,政府同樣酌情決定會否續期50年,如果作為康樂用途的土地契約,所續年期不得超過15年。加油站現有的土地契約期滿後不獲續期,將重新重開招標。

一般情況下,地政總署會在土地契約屆滿前3年開始處理續期事宜,如果土地契約獲得批准續期,假設土地屬單一業權,或屬於共有業權但所有人一致續期,地政總署一般會與所有人簽立續期文件。如果共有業權人士未能達至一致同業續期,土地契期滿後,將新契約批予財政司司長法團,再由對方把個別物業的不可分割份數轉讓予物業的註冊業權人。


6. 土地契約年期會否影響按揭做不到30年?

現時按揭最長還款年期為30年,有人擔心一些地契在2047或之前已經屆滿的物業,在申請按揭時未能獲得銀行批出最長還款年期。2016年金融管理局與銀行業界溝通,由於政府有明確政策處理續期及有權力批出2047年以後的地契,現時未見到銀行改變按揭政策,現時已有銀行批出年期比地契年期更長的按揭

相對地契條款,銀行更著重物業的類型及狀況而決定批出的按揭年期,如對物業按揭申請有任何疑問,可隨時致電319-66688按揭專員聯絡。


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