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經絡：上半年樓市「價量齊升」全年現樓按揭宗數有望挑戰10年新高

負利率重臨料樓價按年升逾一成

2021.07.14

新冠肺炎疫情肆虐全球超過一年，對本港以至環球經濟造成深遠影響。然而，香港樓市雖然曾於去年輕微回落，今年上半年已重拾升勢，可見樓市抗跌力相當驚人。根據差估署最新公佈本港5月份私人住宅售價指數連升5個月，距離2019年5月份為樓價歷史高峰只相差0.8%；另根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合及土地註冊處資料顯示，今年上半年整體物業註冊量比起去年上半年上升約53.7%，創9年新高，可見樓市於今年上半年「價量齊升」。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，樓市於上半年火速回暖的原因可歸納為以下三點：

疫情回穩剛需仍強一二手暢旺

自今年起本港疫情問題已漸受買家消化及接納，加上第二季起疫情逐漸緩和，樓市重拾升軌。上半年多個新盤推出，帶動整體一手住宅註冊宗數上升。二手市場亦因議價幅度擴大，使其交投顯著增多。根據土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心數據顯示，今年上半年一二手住宅註冊宗數為41,340宗，按去年同期29,195宗相比增加12,145宗或41.6%，反映市場剛性需求殷切。

低息環境持續熱錢流入樓市

美聯儲連續10次宣布基準利率維持在0%至0.25%區間不變，即接近零息水平。而香港一個月銀行同業拆息（HIBOR）於４月份跌破0.1厘，創11年新低。根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，今年４月份的經絡按揭息率指數(MMI)報1.55厘，同時亦創下近10年新低。現時市場熱錢充斥，銀行結餘達到4,575億元新高水平，加上低息環境持續，使不少人將資金投放於較為穩健的樓市上。

高成數按揭帶動上車及換樓鏈

在「林鄭plan」的帶動下，更多上車族及換樓客以按保承造高成數按揭入市。根據經絡按揭轉介研究部及香港按揭證券有限公司最新資料顯示，2021年6月份新取用按揭保險計劃貸款宗數及金額分別達到2,271宗及126.85億元，創該行有紀錄以來的按月新高。買家更易上車，令樓市流轉量加快，促進樓市「價量齊升」。

展望下半年，曹德明表示全球以及香港正邁向疫後復甦之路，本港派發電子消費券有助帶動經濟起飛，相信下半年經濟將持續改善，樓市更會率先「跑贏大市」。以下四點將概括經絡按揭轉介對下半年樓按市場的前瞻分析：

全年現樓按揭宗數有望挑戰10年新高

二手市場交投暢旺，根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，6月份現樓按揭宗數連升四個月並創9個月新高。以首半年計算，現樓按揭宗數錄得44,931宗，對比去年同期的35,849宗上升25.3%（圖）。反之，首半年樓花按揭宗數錄得3,105宗，比去年同期的3,931宗仍跌21%（圖）。曹德明認為，現樓之旺勢將延續至下半年，料全年有望按年升3成至約11萬宗，甚至挑戰2011年後即10年新高（圖）。然而樓花按揭方面，因現時受新按保政策帶動，部份人選用建築期付款方式延後上會，使購入一手物業個案最終計算入現樓按揭宗數中，料樓花按揭宗數或未能超越去年，按年回落8至10%至約7,000宗水平（圖）。

負利率重臨料樓價按年升逾一成

美聯儲自去年3月起，已連續10次議息會議維持接近零息水平，港息跟隨低企（圖）。曹表示，參考上一輪量化寬鬆的時間表，美國於2009年3月實施量化寬鬆，並於2014年10月停止量化寬鬆後一年2個月後才開始加息，而現時美聯儲仍未宣布「收水」，料今輪加息周期最快於2023年才開始。曹相信年內拆息仍然保持低企，最優惠按揭息口仍大致上維持H+1.3%水平，實際按息維持於1.5厘附近。由於低息環境持續，加上經濟逐步改善，香港樓市恢復興旺，未來通脹有機會升溫。根據政府統計處公佈的消費物價指數，今年1月起通脹率已由跌轉升，如以3個月銀行拆息減去香港通脹率計算香港實質利率，負利率已於今年1月捲土重來，每當負利率擴大，樓價即反方向上升（圖）。曹續指，全球熱錢充斥，負利率有利投資者將資金停泊於樓市，料年內樓價有望按年升逾一成。

高成數按揭比例有望再挑戰新高供樓負擔比率升至98年水平

經濟加速復甦，樓市提早被「活化」，料未來高成數按揭的使用比例將有機會再挑戰新高（圖）。然而，高成數按揭比例增加亦會同時影響平均的貸款額、還款年期、按揭比率。根據最新金管局住宅按揭統計，５月份平均按揭貸款金額為489萬元，屬有紀錄以來新高，平均還款年期27.42年，按揭比率則為56.6%，亦屬有紀錄以來甚高水平。此外，根據經絡按揭轉介研究部及美聯物業房地產數據及研究中心數據分析，6月份的供樓負擔比率已達到68.5%（圖），創自1998年亞洲金融風暴後的新高。曹德明相信，高成數按揭將成為上車客置業的大趨勢，以上的樓按指標亦有機會繼續破頂。不過由於有壓力測試及信貸評級等風險評估作為把關，亦有多輪逆周期及辣招稅措施推出，只吸引有實力的買家及長線投資者入市，因此現時樓市比1998年金融風暴時仍然相對穩健。

非住宅物業市場大躍進工廈按揭申請按年升逾5成

自去年金管局及施政報告中宣布放寬非住宅物業按揭貸款的按揭成數上限一成及從價印花稅後，非住宅物業的成交量因而增加。根據土地註冊處、美聯物業房地產數據及研究中心及經絡按揭轉介研究部資料所見，今年首半年的工商舖純車位及其它註冊宗數錄得8,996宗，比去年同期的3,554宗大升1.5倍（153%）。而根據經絡按揭轉介研究部的內部資料顯示，今年首6月工商舖及車位按揭申請宗數比去年同期大升57.4%，亦由於放寬按揭成數上限的關係，按揭成數亦由去年7月份即放寬措施前的33.8%，反覆上升至今年6月份的42.7%，今年4月份更升至45.9%的逾8年新高（圖）。當中，工廈升幅尤其明顯，以首半年計按揭申請宗數按年升1.2倍（129%），平均按揭成數亦由去年的34.8%增至44%。料下半年隨經濟及市道好轉，工商舖及車位交投依然活躍，註冊宗數及按揭申請將按年錄得不俗的升幅。