2019年樓按市場前瞻

還有數天便踏入新的一年，祝願大家聖誕快樂、新年進步！上週跟大家回顧了2018的樓按大事，而美聯儲上星期再加息1/4厘後，香港銀行暫未見跟隨，大家都很關心未來的樓市走勢，今次將列點筆者對來年樓按市場的看法：

1. 負面因素有限 樓價5%上落空間

雖然不少市場分析對未來樓價並不樂觀，惟現時令樓市暴跌的負面因素其實有限，反之是由於環球經濟的不穩定性影響其心理質素。對於未來樓價的看法，相信關鍵在於中美貿易戰的發展，但以本土的經濟及樓市環境來看，不利因素其實不多，現時業主的持貨能力強、銀行體系資金仍然充裕、加上金管局的種種「辣招」作防守，相信難以令樓市有斷崖式下跌的情況發生，料明年新年後或出現小陽春，樓價將會有5%的上落，全年樓市發展平穩。

2. 港美加息放緩 上半年息口維持於3厘以下

香港的加息周期雖然經已於九月展開，但12月並未跟隨美國加息，加上美國經濟漸見放緩，美聯儲的加息進程將有可能減慢。另一邊廂，從香港銀行的按揭競爭性可看到，銀行的資金成本仍算偏低，加上銀行結餘仍有760億元以上的水平，因此香港的加息進程亦料跟隨美國平緩發展。料上半年的實際息口維持於2.5厘至3厘水平，年內實際息口不會超過3.5厘，對供樓人士影響輕微。

3. 失業率不超過3.2%樓市難大跌

根據以往的樓價周期來看，樓價升跌跟失業率呈反向相關，失業率反映民生狀況，如業主失業以致影響入息不能供款，連帶影響業主出售意欲甚至定價，因而對樓市有顯著的影響。試舉例，當97年金融風暴失業率急速上升時，樓價亦插水式下跌，至03年後失業率持續改善，樓價終見上升軌。近年失業率維持偏低水平，樓價由2008年至2011年上升78.5%。而2017年至今當失業率維持3.2%以下，樓價於同期更累計上升了50.9%，而現時失業率只有2.8%，是1997年11月後的21年後新低，可見在失業率維持不高於3.2%水平，仍然屬於極低的情況下，樓市仍具抗跌力。

4. 銀行結餘跌至500億將再加息

是次香港銀行未跟隨美聯儲加息，或會再次引發資金外流的問題。由於港美息差再度擴闊，套息交易頻繁容易使港滙觸及弱方兌換保證，屆時金管局不得不出手買入港元以保衛匯率，但銀行體系結餘將進一步縮減。經絡預料，明年的上半年銀行體系結餘將跌破500億水平，比現時的763億再減少34.5%。而為使利率正常化，屆時銀行將再加息，上調1/8厘至1/4厘。

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