2017樓按市場回顧與來年前瞻（下）

上回與讀者回顧了2017年樓按市場的發展，今次筆者將概括以下四點預測2018年的樓按走勢，供樓人士及打算置業者亦可以此參考。

• 香港加息週期明年啟步，升幅溫和影響不大

美國聯儲局已於今年內先後加息三次，預料2018年仍會加息兩至三次，再加上稅改及縮表計劃，在港元與美元掛勾關係底下，香港加息亦難以避免，相信最快會於上半年調整最優惠利率，結束自06年後12年來未曾加息的局面。相信整年香港有可能加息1至2次，每次介乎25至50點水平。以每100萬貸款額計算，每加息25點子，每月供款額只增加$128，相信對供樓人士影響不大。

• 明年樓價升5-10%，購買豪宅比例增至30%

2017年本港樓市氣氛相當熾熱，樓價升幅超過10%，但隨著一手樓盤大賣消耗了不少市場的購買力、再加上樓價高企、加息、縮表等外圍因素影響，預期2018年樓價會稍為放緩，但整體仍有5至10%的升幅。在物業價格分布方面，根據經絡按揭轉介研究部的數據顯示， 11月份1,000萬以上的物業佔整體20.4%，比2016年同期增加逾8%，預料2018年1,000萬以上的物業比例將增加至30%。

• 一手供應創新高，新取用按揭貸款金額料再升5%

至於供應方面，2018年發展商仍會積極推盤，料全港有逾2.5萬伙新盤單位登場，加上政府將推出約12,800萬個資助房屋單位，即市場上共有37,800伙一手單位應市，相信明年的一手成交量或會創歷史新高。料2018年全年新取用按揭貨款的申請金額及宗數比今年再升5%及3.6%，即可破歷史高位。

• 低息環境不再，料轉按比例減20%

今年銀行之間的按揭競爭十分激烈，而發展商亦積極加入按揭市場，推出不同的高成數按揭計劃，令買家可以更容易上會。然而，筆者預料來年的低息環境將會告終，縱使2017年首10個月轉按金額及宗數較去年大升82.6%及53.8%，但2018年的轉按比例料比今年將減少20%。

總括而言，香港受惠於環球經濟持續改善，第三季按年實質經濟增長達3.6%，勞工市場維持全民就業狀態。然而，環球政經格局仍然存在不少不明朗的因素，包括地緣政治風險存有暗湧，美國縮表及稅改的影響亦不容忽視，再加上歐美央行縮減貨幣政策等等，香港經濟或樓按市場可謂喜中帶憂。筆者建議業主要慎防未來加息、外來環境帶來的風險，買樓前應考慮自身負擔能力入市。