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高成數按揭 可作橋梁助買家上車

2017.09.14

(2017年914) 新盤密鑼緊鼓推出,經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示,隨著金管局在2009年開始實施的樓控措施,物業的按揭成數被調低,發展商提供的高成數按揭便應運而生,令買家以較低的首期入市。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處的數據,在2015年,其使用的比率曾高達24.9%,但自金管局的「溫馨提示」後,發展商按揭的使用比率漸趨下降,經絡按揭數字,發展商承造樓花按揭佔比已經下跌至於4.8%(圖一),反映並未成為市場使用之主流。而經絡最新數字亦顯示,高成數按揭的買家仍為少數,使用七成以上按揭的買家達32.2%,七成或以下的按揭佔比則為67.9%,反映大部分買家仍沿用銀行承造按揭。(圖二)

劉圓圓提醒使用高成數按揭的買家,需要量力而為,因為其供款利率較傳統銀行高,要注意加息周期的來臨會令供款息率更高。近期有高成數按揭的計劃提供可首數年供息不供本,其後才供本金,其特點在於低首期,高利率,高成數按揭較適合一些有穩定收入,但手頭資金有限人士,能夠幫助買家及早上車。好處是首三年增加現金流,而買家可以透過轉按及出售物業,而達到避免繳付較高利息及賺取資產升值的差價。劉氏續指,買家在入市前,最好使用按揭轉介公司預先批核及估價服務,以了解個人的還款能力及可承擔之樓價範圍,估價更最好貨比三家,以提高可借貸之成數。

假設買家買入一個價值七百萬的單位,選擇使用發展商高成數一按計劃,承造七成按揭,還款期二十八年,利率為P(P=5.25),買家需要三成首期入市(210),首三年每月供款$27,865,三年後欲透過轉按避免捱貴息,尚餘465萬本金,轉按至銀行,最高的借貸只達樓價的六成,借貸額為420萬,屆時樓價假如升至775萬,即有10.7%的升幅,不需要額外的45萬現金,便可轉按至銀行。

買家要留意,可借兩年來樓價有所升幅的有利條件轉按,上述例子的樓價需有40%的升幅,令到買家在無額外的資金底下,仍可透過樓價的升幅,借貸與按揭餘額相約的金額,以償還發展商按揭計劃的貸款。如果樓價在期內下跌,便難以將按揭轉回轉統銀行較低息的產品。

(表一)

樓價

700萬

按揭成數

8成

貸款額

560萬

供款年期

28年

首三年供款

息率

P (5.25%)

每月供款

$27,865

三年後轉按

供款餘額

465

樓價升至

775萬 (+10.7%)


(圖一)

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