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進階按揭

【香港加息2022】我應該選擇H按、P按還是定息按揭?

2022.09.30

在低息周期,受惠於銀行同業拆息處於低位,使用H按計劃會較P按計劃優惠。不過隨著香港踏入加息周期,本地銀行除了調整H按計劃的鎖息上限,又已經調整最優惠利率。在息口上升時,置業人士究竟應該選用H按、P按還是定息按揭?經絡按揭一次過為你拆解。

 

新盤按揭優惠進取

雖然現時已有大部份銀行調升H按計劃的鎖息上限及調升最優惠利率,實際按息一般為2.875%,但對於打算買新樓的人士,有銀行仍然願意提供鎖息上限P-2.5%P=5.125%)、即實際按息2.625%H按計劃,以搶攻新盤市場。雖然2.625%2.875%之間看似相距不多,但對每月供樓開支及壓力測試均會帶來影響。

以貸款額500萬、還款期30年計算,如果選用2.875%H按計劃,每月供款額為$20,745,供款與入息比率及壓力測試分別為$41,489$44,101,如果實際按息屬於2.625%,每月供款額便降至$20,083,供款與入息比率及壓力測試則降至$40,165$42,845

實際按息每月供款月供比率壓力測試
2.875%(一般按揭計劃)$20,745$41,489$44,101
2.625%(新盤H按計劃)$20,083$40,165$42,845

(假設為貸款額500萬、還款期30年,以上資料只供參考)

 

P按有2.725%按揭計劃

對比已經調高封頂息率的H按計劃,早前有大型銀行推出P-2.4%、實際按息2.725%的按揭計劃,比H按的封頂息率2.875%為低。

同樣以500萬貸款額及30年還款期計算,該P按計劃的每月供款為$20,346,供款與入息比率及壓力測試則降至$40,692$43,345。假如未來2年處於加息周期,P按供樓便會比H按便宜。而在罰息期過後,買家可以根據當時息口走勢決定是否需要進行轉按。

實際按息每月供款月供比率壓力測試
2.875%(一般按揭計劃)$20,745$41,489$44,101
2.725%(P按計劃)$20,346$40,692$43,345

(假設為貸款額500萬、還款期30年,以上資料只供參考)

 

定息按揭要考慮加息時間

如果想鎖定利率,現時按揭證券公司有提供10年至20年的定息按揭計劃,利率介乎4%至4.3%不等,想申請的人士要注意此項計劃沒有現金回贈及Mortgage-link高息存款掛鈎戶口,無法對沖利息支出。另外,此按揭計劃設有3年罰息期,如果拆息在明年或後年回落,供樓人士便有機會捱貴息。

如果想鎖定短期供樓利息,置業人士可考慮選擇滙豐的首兩年定息按揭計劃,首兩年定息為2.75%,定息期後,按揭利率將以銀行同業拆息(Hibor)為基準,利率為H+1.3%,並設有封頂息率,上限為P-2.25%,置業人士亦可考慮選用,不過申請時間會較緊張,詳情可以向經絡按揭查詢。

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