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【上會注意】香港加息周期開始 未來每月供款及壓力測試上升幾多?

2022.09.26

美國聯儲局宣布加息0.75%,聯邦基金利率由2.25%2.5%,提升至介乎3%3.25%,是次已是年內連續5次加息,共已加3%。另外,滙豐銀行同日宣布跟隨加息,現時最優惠利率P將由5厘上調0.125%5.125%,不少銀行亦已跟隨。香港加息周期昸始,未來加息陸續有來,究竟對每月供款及壓力測試有何影響?

【上會注意】香港加息周期開始 未來每月供款及壓力測試上升幾多?2

 

例如大家想買11,000萬物業,申請貸款額500萬的按揭,以還款期30年、H+1.3%,原有鎖息上限為P-2.5%(P=5%)計算,在銀行調升鎖息上限前,每月供款為$19,756,壓力測試門檻為$42,845。早前銀行調整鎖息上限至2.75%,再加上銀行加息0.125%後,實際按息便升至2.875%,每月供款便增加至$20,745,壓力測試便調升至$44,101。當銀行進一步加息,實際按息升至3%時,每月供款升至$21,080,壓力測試門檻便升至$44,735。詳情可閱下圖:

加息對供樓人士影響(假設以貸款額500萬、還款期30年、H+1.3%,原有鎖息上限為P-2.5%, P=5%計算)

情況實際按息每月供款壓力測試門檻
調整鎖息上限前2.5%$19,756$42,845
銀行調整鎖息上限0.25%2.75%$20,412$43,471
銀行調整鎖息上限+加息0.125%2.875%$20,745$44,101
加息0.25%3%$21,080$44,735
加息0.5%3.25%$21,760$46,017
加息0.75%3.5%$22,452$47,316
加息1%3.75%$23,156$48,631
加息1.25%4%$23,871$49,963

至於銀行加息步伐會如何,經絡按揭轉介首席副總裁曹德明預料,今年內美國加息仍會持續,年底前聯邦基金利率有機會升穿4%水平,年尾香港銀行亦有可能再調升P,預計加息幅度約為0.5%至0.75%左右,甚至或早於下次議息會議前再次加息。

 

【上會注意】香港加息周期開始 未來每月供款及壓力測試上升幾多?

事實上,近10年(由20101月至2022年7月)經絡按揭息率指數(MMI)的平均息率為1.91%2000年代(2000年至2009年)的平均息率為3.79%1990年代(1990年至1999年)的平均息率為9.8%,而近30年的平均息率為4.91%,可見現時的按息水平屬超低息水平,加息令利率步向正常化。即使本港加息至半厘,供樓負擔未見大增,仍屬健康水平。

長遠而言,整體經濟環境、樓價走勢及失業率對樓按市場的影響相對較大。不過,由於加息周期已開始,在未來一兩年內供樓負擔將逐漸增加,故供樓人士須有長遠穩健的財務安排。有意置業人士則避免借到盡,預留空間,衡量自身負擔能力才入市。

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