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【香港加息2022】壓力測試放寬 買樓壓力輕鬆幾多?

2022.09.26

香港金融管理局上星期向銀行發出指引,將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3%下調至2%。此項調整適用於所有物業按揭貸款,並即時生效。是次措施有助降低壓力測試,買樓壓力輕鬆幾多?經絡按揭一次過為你拆解。

按揭重溫:壓力測試是甚麼:

過往銀行需要為按揭申請人士進行壓力測試,假設現時最優惠利率加息3%,供款佔入息比率不得超過60%。如果借款人選用H按,便以鎖息上限加3%作為基準。

現時壓力測試放寬後,入市門檻將會下調,假設以500萬貸款額、還款期25年、P-2.25%(P=5.125%)計算,在原本的壓力測試要求下,入息要求要達$53,057,但在壓力測試放寬下,入息要求減少$4,946$48,111。以下為貸款額100萬至1000萬下的壓力測試變化,兩者相差金額介乎900多元至9,000多元不等。

【香港加息2022】壓力測試放寬 買樓壓力輕鬆幾多?

 

 

 

貸款額原有壓力測試要求(2%)新壓力測試要求(3%)相差金額
$1,000,000$10,611 $9,622 -$989
$2,000,000$21,223 $19,244 -$1,979
$3,000,000$31,834 $28,867 -$2,967
$4,000,000$42,445 $38,489 -$3,956
$5,000,000$53,057 $48,111 -$4,946
$6,000,000$63,668 $57,733 -$5,935
$7,000,000$74,280 $67,355 -$6,925
$8,000,000$84,891 $76,977 -$7,914
$9,000,000$95,502 $86,600 -$8,902
$10,000,000$106,114 $96,222 -$9,892

(假設以500萬貸款額、還款期25年、P-2.25%(P=5.125%)計算)

*以上例子只供參考

壓力測試放寬的實務例子:

現時由於大部份銀行已經上調鎖息上限及調高最優惠利率,壓力測試比昔日難過,而金管局今次放寬壓力測試,將有助置業人士在加息周期下透過按揭置業。假設買家月入為5萬元,A想買入荃灣海之戀2房一廳534平方呎單位,售價為1000萬,打算申請500萬貸款額的話,基於入息所限並不符合資格,需要降低按揭成數。然而,在壓力測試放寬下,便能夠達到要求上會。

 

將來銀行上調最優惠利率,壓測也增加:

對於將來有意置業的人士,今次金管局放寬壓力測試,無疑有助更易上車,不過隨著踏入加息周期,香港銀行調升最優惠利率在所難免,屆時當P增加,壓力測試要求亦將會相應地增加。打算置業人士要留意衡量自身的財務風險,上車自然更加順暢。

【香港加息2022】壓力測試放寬 買樓壓力輕鬆幾多?2

 

壓力測試歷史表:
年份事件
2010要求銀行以按揭利率假上升2%的情況下,對按揭申請人的還款能力進行壓力測試,供款與入息比率的上限為60%
2012對於有多個按揭物業的貸款申請人,供款與入息比率由50%降至40%,壓力測試下的供款與入息比率上限由60%下調至50%
2013要求銀行進行壓力測試時,由原來假設按揭利率上升2%增至3%
2015借款人如果購買第2套自用住宅物業,供款與入息比率上限由50%減至40%,利率壓力測試由60%跌至50%
2022金管局向銀行發出指引,將物業按揭貸款利率壓力測試要求由3%下調至2%,調整適用於所有物業按揭貸款。

資料來源:hkeconomy.gov.hk (https://www.hkeconomy.gov.hk/tc/pdf/box-15q1-c3-1.pdf)

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