【現金回贈】銀行按揭現金回贈懶人包(1%上下分別、按揭保險情況、資金調配)

甚麼是現金回贈？
現金回贈是銀行為了在按揭市場招攬更多生意，所送贈的回贈金額，一般是以貸款額乘以若干百分比計算。例如貸款額為500萬，現金回贈為0.8%的話，現金回贈便是$40,000 ($5,000,000 x 0.8%)。此筆回贈通常會在提取貸款(drawdown)後兩個星期轉賬至借款人的戶口內。不論是新造按揭還是轉按，H按還是P按，均有機會享有銀行現金回贈。通常貸款額越大，現金回贈的優惠會越好，轉按或貸款額越細，現金回贈的優惠會較保守。

現金回贈1%上下的分別：
現時金管局對按揭的現金回贈有嚴格規限，如果現金回贈不超過1%，對首期及貸款額沒有帶來影響，但如果現金回贈超過貸款額的1%，銀行審批按揭成數時，整筆回贈金額需要在貸款額內扣除。例如為1個600萬物業申請六成按揭，貸款額360萬，物業獲得1%現金回贈的話，現金回贈為$36,000，首期維持在240萬。但如果回贈為1.2%的話，當中的所有現金回贈金額要先在貸款額中扣減，即最後批出的貸款額為$3,556,800（$3,600,000-$43,200），當中差額的$43,200要由買家在首期支付，即總首期開支增加至$2,443,200，其後再由銀行發放現金回贈。

立即申請

600萬住宅借取六成按揭：

	現金回贈1%	現金回贈1.2%
現金回贈金額	$36,000	$43,200
首期開支總數	$2,400,000	$2,443,200

現金回贈不包括按揭保險：
現時按揭保險為置業人士提供高成數按揭，按揭成數高達九成，但要注意按揭保險部份並不納入現金回贈。

例如樓價為600萬，借取九成按揭，總貸款額為540萬。如果現金回贈為1%，現金回贈金額只有360萬（600萬x60%）x1%=3.6萬，餘下三成的180萬不會獲發現金回贈。如果現金回贈為1.2%，可獲取的現金回贈$43,200 (600萬x60%x1.2%)，但同時要注意貸款金額則只有$5,356,800 (540萬-$43,200)，申請人的首期開支便由60萬增加至$643,200。

600萬住宅借取九成按揭：

	貸款額	現金回贈(1%)	現金回贈(1.2%)
按揭保險部份(三成)	$1,800,000	$0	$0
原有按揭成數(六成)	$3,600,000	$36,000	$43,200
需要在首期支付的金額	/	$600,000	$643,200
合共	$5,400,000

立即申請

如何選擇現金回贈？
由於受到金管局1%的限制，置業人士的資金處理會受到銀行現金回贈的影響，究竟應該如何選擇現金回贈及按揭計劃呢？其實需視乎自己手上有多少資金。不少首次置業的新手投資者，除了要應付首期開支，還包括政府印花稅、經紀佣金、裝修費等開支，金額達數十萬，其實1%的現金回贈已能帶來數萬元的金額支援。選擇高於1%的現金回贈，便要動用更高的首期資金，雖然最後現金回贈亦會短時間內回到買家手上，但始終買家需要先承擔首期增加的壓力，如果在資金短缺情況下，使用1%現金回贈的按揭計劃會較為妥當。最終貸款額會較預期低，在現時低息時代，實際手頭上可有多些流動資金！

以700萬借取六成按揭作為例子，選擇1% vs 1.2%的現金回贈：

現金回贈	1%	1.2%
首期	$2,800,000	$2,850,400
經紀佣金	$70,000	$70,000
裝修費	$300,000	$300,000
律師費	$10,000	$10,000
印花稅(假設為首置)	$262,500	$262,500
合計	$3,442,500	$3,492,900

不過如果買家具有充裕的財力，可以擇較高現金回贈的按揭計劃，以較低貸款額款額按揭。假設同一例子下買家獲得1.3%及1%現金回贈，雖然需要先支付首期金額，但現金回贈增加$12,600，而且剩餘貸款額亦比1%現金回贈的為少，長遠借少咗供樓也略為輕鬆。

假設700萬住宅借六成情況：

現金回贈	1%	1.3%
現金回贈金額	$42,000	$54,600
首期	$2,800,000	$2,854,600
剩餘貸款額	$4,200,000	$4,145,400

立即申請

現金回贈與罰息期有關？
現金回贈也是銀行批出按揭的成本之一，因此為免客人提取貸款後密密轉按賺取現金回贈，銀行會在發出的按揭貸款確認信(Facility Letter)中列明罰款，每間銀行的罰息期不同，部份罰息期為3年，有些則只有1年，大部份銀行採用兩年。

有些銀行的罰息與現金回贈有關，例如首年全數還款，如果提早全數還款，銀行首年收取「現金回贈+貸款額1%」及第2年收取「現金回贈」，假設按揭借貸額為400萬，現金回贈4萬，如果提早全數還款，即首年提前還款的開支便是8萬，費用便是4萬。

在罰息期臨近前，如果發現本身單位樓價升值、供款能力穩定，見到按揭計劃比現在使用的更加吸引或者有優厚的現金回贈，不妨在罰息期前3個月計一計數，選擇轉按，讓新一筆現金回贈到手。

近月有銀行推出高達1.4%的現金回贈，如對相關按揭有任何疑問，歡迎致電319-66688與經絡按揭聯繫，由按揭專員提供最適切的方案。

立即申請

按揭借貸力

按揭成數 | 90%按揭保險 | 非首置按揭限制 | 按揭保險

月供比率DTI | 壓力測試 | 按揭保費 | 信貸記錄 | 提升借貸力

最低首期一覽表 | 私人貸款影響按揭申請嗎？

按揭產品

H按 vs P按 | 定息按揭 | 發展商按揭 | 什麼是HIBOR | 什麼是Prime Rate

即供 vs 建築期 | Mortgage Link | 呼吸Plan

物業類型

置業租樓開支

上車雜費 | 印花稅 AVD SSD BSD DSD | 印花稅一覽表 | 租約印花稅

轉按 / 加按