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銀行審批按揭,需要時間通常為一個星期到一個月。比較並選擇條款最適合的銀行,並前往銀行簽貸款條件信作實。銀行會向你的律師樓致函,通知律師準備按揭契
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到律師樓簽署文件
在交易日前,買家和擔保人 (如有) 到律師樓簽署按揭契據及銀行要求的其他文件
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律師行知會銀行,銀行會將貸款交予律師行安排送交賣方,交易便告完成。交易完成後,銀行會於一個月內發放按揭的現金回贈。另外會寄上還款過程表,通知客戶每月供款之本金、利息及結餘等詳細資料
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新手按揭

【銀行搶客】銀行按揭現金回贈懶人包(最新現金回贈、1%上下分別、按揭保險情況、資金調配)

2022.10.24

大家申請按揭時,除了會以銀行批出按揭為首要任務,同時會比較按揭計劃的利率及現金回贈,最近有銀行更提高現金回贈達2.3%!不過,很多買家未清楚現金回贈的實際運作,經絡按揭為大家介紹現金回贈的所有資訊,讓大家申請按揭更掌握現金回贈的實際操作。
 


甚麼是現金回贈?


現金回贈是銀行為了在按揭市場招攬更多生意,所送贈的回贈金額,一般是以貸款額乘以若干百分比計算。例如貸款額為500萬,現金回贈為1.6%的話,現金回贈便是$80,000 ($5,000,000 x 1.6%)。此筆回贈通常會在提取貸款(drawdown)後兩個星期轉賬至借款人的戶口內。不論是新造按揭還是轉按,H按還是P按,均有機會享有銀行現金回贈。通常貸款額越大,現金回贈的優惠會越好,轉按或貸款額越細,現金回贈的優惠會較保守。
 

現金回贈1%上下的分別:


現時金管局對按揭的現金回贈有嚴格規限,如果現金回贈不超過1%,對首期及貸款額沒有帶來影響,但如果現金回贈超過貸款額的1%,銀行審批按揭成數時,整筆回贈金額需要在貸款額內扣除。例如為1個600萬物業申請六成按揭,貸款額360萬,物業獲得1%現金回贈的話,現金回贈為$36,000,首期維持在240萬。但如果回贈為1.2%的話,當中的所有現金回贈金額要先在貸款額中扣減,即最後批出的貸款額為$3,556,800($3,600,000-$43,200),當中差額的$43,200要由買家在首期支付,即總首期開支增加至$2,443,200,其後再由銀行發放現金回贈。
 


600萬住宅借取六成按揭:

 現金回贈1%現金回贈1.2%
現金回贈金額$36,000$43,200
首期開支總數$2,400,000$2,443,200

現金回贈不包括按揭保險部份:

現時按揭保險為置業人士提供高成數按揭,按揭成數高達九成,但要注意按揭保險部份並不納入現金回贈。

例如樓價為600萬,借取九成按揭,總貸款額為540萬。如果現金回贈為1%,現金回贈金額只有360萬(600萬x60%)x1%=3.6萬,餘下三成的180萬不會獲發現金回贈。如果現金回贈為1.2%,可獲取的現金回贈$43,200 (600萬x60%x1.2%),但同時要注意貸款金額則只有$5,356,800 (540萬-$43,200),申請人的首期開支便由60萬增加至$643,200。

600萬住宅借取九成按揭:

 貸款額現金回贈(1%)現金回贈(1.2%)
按揭保險部份(三成)$1,800,000$0

$0

 

原有按揭成數(六成)$3,600,000$36,000$43,200
需要在首期支付的金額/$600,000$643,200
合共$5,400,000  

 


如何選擇現金回贈?


由於受到金管局1%的限制,置業人士的資金處理會受到銀行現金回贈的影響,究竟應該如何選擇現金回贈及按揭計劃呢?其實需視乎自己手上有多少資金。不少首次置業的新手投資者,除了要應付首期開支,還包括政府印花稅、經紀佣金、裝修費等開支,金額達數十萬,其實1%的現金回贈已能帶來數萬元的金額支援。選擇高於1%的現金回贈,便要動用更高的首期資金,雖然最後現金回贈亦會短時間內回到買家手上,但始終買家需要先承擔首期增加的壓力,如果在資金短缺情況下,使用1%現金回贈的按揭計劃會較為妥當。最終貸款額會較預期低, 在現時低息時代 ,實際手頭上可有多些流動資金!

 

以700萬借取六成按揭作為例子,選擇1% vs 1.2%的現金回贈:

現金回贈1%1.2%
首期$2,800,000$2,850,400
經紀佣金$70,000$70,000
裝修費$300,000$300,000
律師費$10,000$10,000
印花稅(假設為首置)$262,500$262,500
合計$3,442,500$3,492,900

 

不過如果買家具有充裕的財力,可以擇較高現金回贈的按揭計劃,以較低貸款額款額按揭。假設同一例子下買家獲得1.3%及1%現金回贈,雖然需要先支付首期金額,但現金回贈增加$12,600,而且剩餘貸款額亦比1%現金回贈的為少,長遠借少咗供樓也略為輕鬆。

假設700萬住宅借六成情況:

現金回贈1%1.3%
現金回贈金額$42,000$54,600
首期$2,800,000$2,854,600
剩餘貸款額$4,200,000$4,145,400

 

 

加息期下按揭現金回贈攻略

在加息期下,要拎到最多的現金回贈,可以考慮以下幾大方向:

1. 部份銀行為了搶佔按揭市場,推出高回贈的按揭計劃,銀行之間的現金回贈的差異擴大,部份高達2.3%,所以比較按揭計劃非常重要,可以找大型按揭轉介公司幫手,一次過貨比三家。

2. 綠評屋苑能獲更多回贈:不少銀行推出綠色按揭計劃,只要物業符合綠色環評等資格,按揭申請人便能申請綠色按揭,並享有高達$16,888的額外高現金回贈或獎賞,優惠比一般按揭計劃為高。不過,由於每間銀行的指定物業名單可能存在差異,事前最好先諮詢按揭專家自己的物業是否符合資格。

3. 符合特別要求又有額外現金回贈送:部份銀行提供按揭優惠,只要申請人透過電子渠道申請,或者達到指定物業成交要求,便能獲得額外現金回贈。

4. 貸款額/按保情況:部份銀行會要求申請人達到指定貸款額才會提供高現金回贈,另外,如果申請人沒有申請按揭保險,部份銀行又會願意提高現金回贈。

由於銀行按揭計劃變化大,以上情況只供參考,想知道自己的情況如何取得最好的現金回贈,立即致電經絡按揭便能取得最新資訊。

 

現金回贈與罰息期有關?


現金回贈也是銀行批出按揭的成本之一,因此為免客人提取貸款後密密轉按賺取現金回贈,銀行會在發出的按揭貸款確認信(Facility Letter)中列明罰款,每間銀行的罰息期不同,部份罰息期為3年,有些則只有1年,大部份銀行採用兩年。

有些銀行的罰息與現金回贈有關,例如首年全數還款,如果提早全數還款,銀行首年收取「現金回贈+貸款額1%」及第2年收取「現金回贈」,假設按揭借貸額為400萬,現金回贈4萬,如果提早全數還款,即首年提前還款的開支便是8萬,費用便是4萬。

在罰息期臨近前,如果發現本身單位樓價升值、供款能力穩定,見到按揭計劃比現在使用的更加吸引或者有優厚的現金回贈,不妨在罰息期前3個月計一計數,選擇轉按,讓新一筆現金回贈到手。

近月有銀行推出高達2.3%的現金回贈,如對相關按揭有任何疑問,歡迎致電319-66688與經絡按揭聯繫,由按揭專員提供最適切的方案。

 

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