【銀行搶客】銀行按揭現金回贈懶人包(最新現金回贈、1%上下分別、按揭保險情況、資金調配)

大家申請按揭時，除了會以銀行批出按揭為首要任務，同時會比較按揭計劃的利率及現金回贈，最近有銀行更提高現金回贈達2.3%！不過，很多買家未清楚現金回贈的實際運作，經絡按揭為大家介紹現金回贈的所有資訊，讓大家申請按揭更掌握現金回贈的實際操作。
 

現金回贈是銀行為了在按揭市場招攬更多生意，所送贈的回贈金額，一般是以貸款額乘以若干百分比計算。例如貸款額為500萬，現金回贈為1.6%的話，現金回贈便是$80,000 ($5,000,000 x 1.6%)。此筆回贈通常會在提取貸款(drawdown)後兩個星期轉賬至借款人的戶口內。不論是新造按揭還是轉按，H按還是P按，均有機會享有銀行現金回贈。通常貸款額越大，現金回贈的優惠會越好，轉按或貸款額越細，現金回贈的優惠會較保守。
 

現時金管局對按揭的現金回贈有嚴格規限，如果現金回贈不超過1%，對首期及貸款額沒有帶來影響，但如果現金回贈超過貸款額的1%，銀行審批按揭成數時，整筆回贈金額需要在貸款額內扣除。例如為1個600萬物業申請六成按揭，貸款額360萬，物業獲得1%現金回贈的話，現金回贈為$36,000，首期維持在240萬。但如果回贈為1.2%的話，當中的所有現金回贈金額要先在貸款額中扣減，即最後批出的貸款額為$3,556,800（$3,600,000-$43,200），當中差額的$43,200要由買家在首期支付，即總首期開支增加至$2,443,200，其後再由銀行發放現金回贈。
 

600萬住宅借取六成按揭：

現時按揭保險為置業人士提供高成數按揭，按揭成數高達九成，但要注意按揭保險部份並不納入現金回贈。

例如樓價為600萬，借取九成按揭，總貸款額為540萬。如果現金回贈為1%，現金回贈金額只有360萬（600萬x60%）x1%=3.6萬，餘下三成的180萬不會獲發現金回贈。如果現金回贈為1.2%，可獲取的現金回贈$43,200 (600萬x60%x1.2%)，但同時要注意貸款金額則只有$5,356,800 (540萬-$43,200)，申請人的首期開支便由60萬增加至$643,200。

600萬住宅借取九成按揭：

由於受到金管局1%的限制，置業人士的資金處理會受到銀行現金回贈的影響，究竟應該如何選擇現金回贈及按揭計劃呢？其實需視乎自己手上有多少資金。不少首次置業的新手投資者，除了要應付首期開支，還包括政府印花稅、經紀佣金、裝修費等開支，金額達數十萬，其實1%的現金回贈已能帶來數萬元的金額支援。選擇高於1%的現金回贈，便要動用更高的首期資金，雖然最後現金回贈亦會短時間內回到買家手上，但始終買家需要先承擔首期增加的壓力，如果在資金短缺情況下，使用1%現金回贈的按揭計劃會較為妥當。最終貸款額會較預期低， 在現時低息時代 ，實際手頭上可有多些流動資金！

以700萬借取六成按揭作為例子，選擇1% vs 1.2%的現金回贈：

不過如果買家具有充裕的財力，可以擇較高現金回贈的按揭計劃，以較低貸款額款額按揭。假設同一例子下買家獲得1.3%及1%現金回贈，雖然需要先支付首期金額，但現金回贈增加$12,600，而且剩餘貸款額亦比1%現金回贈的為少，長遠借少咗供樓也略為輕鬆。

假設700萬住宅借六成情況：

在加息期下，要拎到最多的現金回贈，可以考慮以下幾大方向：

1. 部份銀行為了搶佔按揭市場，推出高回贈的按揭計劃，銀行之間的現金回贈的差異擴大，部份高達2.3%，所以比較按揭計劃非常重要，可以找大型按揭轉介公司幫手，一次過貨比三家。

2. 綠評屋苑能獲更多回贈：不少銀行推出綠色按揭計劃，只要物業符合綠色環評等資格，按揭申請人便能申請綠色按揭，並享有高達$16,888的額外高現金回贈或獎賞，優惠比一般按揭計劃為高。不過，由於每間銀行的指定物業名單可能存在差異，事前最好先諮詢按揭專家自己的物業是否符合資格。

3. 符合特別要求又有額外現金回贈送：部份銀行提供按揭優惠，只要申請人透過電子渠道申請，或者達到指定物業成交要求，便能獲得額外現金回贈。

４. 貸款額／按保情況：部份銀行會要求申請人達到指定貸款額才會提供高現金回贈，另外，如果申請人沒有申請按揭保險，部份銀行又會願意提高現金回贈。

由於銀行按揭計劃變化大，以上情況只供參考，想知道自己的情況如何取得最好的現金回贈，立即致電經絡按揭便能取得最新資訊。

現金回贈也是銀行批出按揭的成本之一，因此為免客人提取貸款後密密轉按賺取現金回贈，銀行會在發出的按揭貸款確認信(Facility Letter)中列明罰款，每間銀行的罰息期不同，部份罰息期為3年，有些則只有1年，大部份銀行採用兩年。

有些銀行的罰息與現金回贈有關，例如首年全數還款，如果提早全數還款，銀行首年收取「現金回贈+貸款額1%」及第2年收取「現金回贈」，假設按揭借貸額為400萬，現金回贈4萬，如果提早全數還款，即首年提前還款的開支便是8萬，費用便是4萬。

在罰息期臨近前，如果發現本身單位樓價升值、供款能力穩定，見到按揭計劃比現在使用的更加吸引或者有優厚的現金回贈，不妨在罰息期前3個月計一計數，選擇轉按，讓新一筆現金回贈到手。

近月有銀行推出高達2.3%的現金回贈，如對相關按揭有任何疑問，歡迎致電319-66688與經絡按揭聯繫，由按揭專員提供最適切的方案。