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銀行加息樓市現轉角,哪類人最危?

2018.09.13

繼上月各大銀行紛紛調高按息,再有銀行宣布調高港元活期儲蓄存款利率,銀行近日對息率動作多多,的確反映了一個現象,就是銀行資金較以往緊張,特別是銀根較少、存款基礎較窄的中小型銀行。他們很想加息,但始終不敢輕易地調升最優惠利率(P),或可以說,不敢牽頭加P。

調高按息,雖然只對新造按揭客戶有影響,但亦變相為加息掀起序幕;而增加活存息,銀行既可保留舊客,同時吸納新客,還可吸納近期在政經局勢不穩定的氣氛下正在尋找出路的資金,從而增加銀行存款。

由於美國聯儲局已加息七次,息差擴闊令套息交易更趨頻繁,走資風險增加,如香港再不跟隨加息,屆時金管局須不斷買港元、沽美元,銀行體系結餘亦會進一步縮減。現時銀行體系結餘已進一步下降至800億以下,從種種跡象可見,調升最優惠利率(P)的條件已十分成熟,因此筆者相信香港加息將會於年內發生。

鑑於樓價高企,市民的薪金追不上樓價升幅,供樓負擔比率亦隨之上升。根據經絡按揭轉介研究部的最新數據顯示,並與政府統計處的私人住宅家庭入息中位數作比較,業主的供樓負擔比率拾級而上,最新7月供樓負擔比率達65%,創下自98年12月後近20年的新高,反映市民的供樓負擔越見緊張,加上未來加息令負擔增加,料年底前的負擔比率有機會挑戰七成。

另一方面,受整體政經環境的氣氛帶動,近日樓市出現轉角徵兆,部份屋苑單位出現減價成交,若加上加息來襲,即使預計未來加息幅度溫和,業主亦要小心樓市逆轉及加息周期展開所帶來的風險。透過銀行承造按揭的人士,必須通過三厘壓力測試,相信即使短期內香港加息對現有按揭之業主的影響不大。相反,以高成數按揭勉強上車的人卻是頭號高危人士,由於此類業主或未有通過三厘壓力測試,加上借貸比率及按揭息率較高,一旦樓市逆轉及供款上升,此類業主承受的風險最大。

筆者呼籲打算置業人士要量力而為,考慮未來自身的負擔能力入市。而早年已選用高成數按揭計劃的業主,可盡快享受樓價升值的優勢,轉按至銀行較低息率的按揭計劃,保障未來供款的穩定性。

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