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【銀主盤注意】想買入銀主盤?一文睇清銀主盤買入途徑+買入注意事項+影響按揭因素

2022.11.10

最近樓市下滑,有多個銀主盤出售,過往在拍賣行吸引不少投資者買入。究竟銀主盤是甚麼意思?選購銀主盤需要注意甚麼因素?銀主盤是否能申請按揭?經絡按揭一次過為你拆解銀主盤買賣資訊。

 

銀主盤是甚麼意思?

銀主盤的意思是物業的業主無法償還銀行按揭貸款,由承按銀行向法庭申請回收該項物業,再於市場上出售。而「銀主」是指借錢的人,即是放貸給你的人,即是銀行或財務公司。

銀主盤-一文睇清銀主盤買入途徑-買入注意事項-影響按揭因素

 

出現銀主盤的原因是甚麼?

一般情況下,如果借款人有依時供樓,即使物業價值低於按揭還款額,出現「負資產」情況,銀行也不會收回物業。只有供款人財政出現問題,長期拖欠還款,銀行才會啟動「call loan」及最終收樓的程序。一般情況下,如果業主拖欠按揭貸款超過36個月,銀行或承按人便有機會根據按揭貸款及《物業轉易及財務條例》規定,委派執達吏收回單位。

 

 

如何找到銀主盤?

要找到銀主盤,主要有以下途徑:

1. 地產代理:可以經地產代理向銀行入標,由銀行決定是否出售單位。

2. 拍賣行:銀行會把銀主盤交予拍賣行拍賣,由公眾自由競投。

 
銀主盤可以睇樓嗎?

銀主盤可以預約睇樓,由於單位由業主無力償還債務至被銀行收樓,一般大概長達一年,空置期間單位可能出現失修,準買家睇樓時需仔細留意單位的現狀,並估計是否需要花一筆維修費用。

 
買入銀主盤需要注意甚麼事項?

查冊:買家需要透過查冊,了解物業及業主的過往記錄,如果物業有僭建物或結構性間隔改動、業主身份不明確,又或者缺失樓契,都有機會令按揭申請不獲批核。另外,買家必須注意業主的背景,一旦業主曾借錢未還,有機會日後會遇上財務公司滋擾。

裝修資金:由於銀主盤通常已清空一段時間,買家要預留較多資金裝修。

查閱多項費用:買賣完成後,買家最好查核物業過往有沒有欠款,包括水費、煤氣費、差餉、地租等。

買入銀主盤時,買家要簽署正式買賣合約,支付一成訂金及「必買必賣」條款,以確保賣家反悔不出售時,可通過法律途徑追討損失。

申請按揭時間緊逼:由於銀主盤成交期只有1個月多,買家的按揭文件除了要準備充足,並要預備好充裕的首期,一旦按揭保險未能及時申請,便只能申請一般按揭,最高按揭成數為六成(貸款上限500萬)。

 

 

銀主盤可申請到按揭嗎?

如果銀主盤的物業狀況良好,申請按揭與普通物業按揭一樣,都可以向銀行申請按揭,銀行會像一般物業般,根據申請人的入息等財務狀況決定會否批出按揭。不過,由於銀主盤成交一般只有45日,所以申請按揭時間要掌握得好,預備好充足的文件。由於申請按揭保險需時,買銀主盤未必趕及成交期,在此情況下1,000萬以下物業最高只能申請六成按揭(貸款上限500萬)。

 

甚麼情況下銀行不批出銀主盤按揭?

當物業出現僭建、遺失樓契、業權有問題的情況,銀行有機會拒絕批出按揭。

 

如何避免自己的物業淪為銀主盤?

要避免心愛的物業被拍賣,業主需要注意以下事項:

保持財務穩健,準時還款:除了有穩定的工作,確保準時還款,平日應量入為出,保持充裕的流動資金,一旦遇上經濟不景氣,也能有充足的資金供樓。

申請按揭避免借盡:現時申請按揭時,銀行會為借款人進行壓力測試,以確保在加息期下借款人也有能力還款,但除此以外,借款人自己應盡量避免借盡,最好預備充裕的首期,日後還款自然更加輕鬆。

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