【另類物業】銀主盤按揭注意事項

銀主盤的出售價通常比市價便宜一截，故拍賣不乏投資者捧場，但近年不少新手買家加入搵「筍盤」，早前一場拍賣便出現人頭湧湧情況，有物業更在多人承價後賣出。不過新手投資者要小心承造銀主盤按揭比一般私樓複雜，執平貨前記得留意以下按揭注意事項。

銀主盤按揭兩大疑問：

（一）銀主盤無法承造按揭？

購買物業如果要承造按揭，財務機構會把物業作為抵押品，當貸款人無法還款時，銀行或財務公司便會根據協議收回單位，以銀主身份出售物業，以支付無法償還貸款的損失。銀行或財務公司會透過地產代理或拍賣行出售有關物業。坊間有傳言銀主盤無法承造按揭，事實上不論在按揭息率及年期，與普通私樓並無分別。

（二）銀主盤按揭成數偏低？

有人認為銀主盤按揭成數偏低，其實沒有規定不能承造較高成數按揭，只是由於一般私人物業可以選擇較長時間的成交期，例如居屋及村屋要補地價後才出售，或者要承造按揭保險申請時間已經達3個星期，導致成交期可以達兩個月。但銀主盤的成交期一般只有1個月，在未必夠時間承造按揭保險情況下，最高按揭成數只有6成，故出現銀主盤按揭成數偏低的情況。

由於交易時間緊促，所以如果想買入銀主盤的人士要預備充足首期，以700萬銀主盤為例，買家要有心理準備無法承造按揭保險，如果承造6成按揭要預留280萬首期，比透過按揭保險承造9成按揭的情況下足足多出210萬。

700萬物業供款分別：

*以上例子只供參考

銀主盤買入4大注意事項： 

（一）要簽署正約及「必買必賣」條款

在進行買賣銀主盤交易時，要即時簽署正式買賣合約及繳付一成訂金，並要簽署「必買必賣」條款，必買必賣是雙方附加簽訂的條款，規範雙方必須完成交易，如果最終業主決定不出售或買家決定不買入單位，對方可循法律途徑追討財務損失。

（二）留意物業財務現況

銀主盤樓價雖然比市價有折讓，但需要查清楚物業的財務情況，例如上手業主是否已還清債務，物業住址是否屬於財務機構登記的地址，以免買入後仍被財務公司滋擾。另外，當完成買賣後，地租、地稅、管理費、水費、燃料費、電話費、差餉等欠款，賣方沒有責任主動公佈數字及提供收據，買家要自行查核細節，否則有機會承擔有關財務責任。

（三）注意物業結構

如果物業涉及僭建或有任何違反建築物條例的情況，買家需要背負物業的所有責任。所以買入單位前，需要查冊了解物業有否出現相關狀況才決定入市。另外，由單位被收回至拍賣，時間維持半年至1年，單位內部會出現滲水及天花剝落等失修，裝修開支會更為高昂。

（四）查清業權樓契

不少銀主盤拍賣時的業權較散亂，例如只賣出三分一業權，通常無法承造按揭。另外要小心樓契問題，有銀主盤拍賣時未能提供樓契，當中涉及不少原因，買家必須委託律師查問清楚。如果樓契遺失，可以由業主需要找律師宣誓遺失樓契及說明原因，部份銀行仍會承造按揭，但條款相對較為嚴謹。

銀主盤買入的注意事項較為複雜，每個情況各有不同，在申請按揭時如有任何疑問，可隨時與按揭專家聯絡。