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按揭專欄

選用「二按」之二三事

2018.08.22

受制於金管局的按揭規定,加上多年來樓價不斷上升,能夠承造金管局認可的按揭保險計劃,即600萬元以下的物業寥寥無幾。因此,發展商在推出新盤時,部份亦會以高成數按揭計劃作招徠,務求吸引更多準買家,特別是首期不足的一群上車人士。此類高成數按揭計劃,部份以一按加二按的形式承造,不過,究竟二按是什麼?

二按,即第二按揭,泛指在第一按揭(一般由銀行提供)之外,由其他機構提供的按揭計劃。基本上,由於物業已抵押於一按銀行,如要承造二按,要先得到一按銀行的同意,在二手物業的難度較高。然而,一按銀行多會同意發展商的二按安排,惟仍須評估借款人是否有足夠的還款能力以應付一按及二按之供款,並以一按連同二按的壓力測試作計算,因此擁有較高還款能力及足夠入息証明會較易獲批按揭。而銀行如果發現借款人私自將抵押物業再按,即沒有經過一按銀行的同意,銀行有權履行合約權利,要求借款人提前還款。

而一按加二按的壓力測試是如何計算呢?假如二按有分段利率,將以較高者為準計算壓測。對未有按揭負擔的申請人來說,一按加二按的供款不可超過月入五成,壓測再加三厘後,供款則不可超過月入六成。如果二按的成數是高於樓價兩成,整個壓力測試的標準更會再下調百分之五。

發展商提供的二按,很多都設有分段利率,一般是先低後高,例如首兩年供款是貼近銀行利率的P減計劃,而往後是P或P+1厘。要留意如果不是經發展商提供的二按,即私下向財務機構申請二按,利息則高很多,可達十五厘或以上。

由於選用二按的人士,要同時償還一按及二按的貸款,而且二按的息率一般較一按高,當香港進入加息周期,即將最優惠利率(P)向上調升,一按及二按的供款亦會同時增加。而私下向財務機構申請二按的一群,有可能沒有通過壓測,加上息率一般比銀行高很多,屆時供款增加對此類業主的風險最大。另一風險是,如遇上樓價回落,一按銀行若發現有業主未經同意下承造二按,銀行會率先向此類業主執行消極保證的權利,即要求借款人提早還款,借款人若沒有足夠現金,銀行便收回抵押物業拍賣。因此,打算承造二按的人士,最好先得到一按銀行同意,及考慮清楚自身及加息期間的供款能力,以免被銀行收回物業。

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