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按揭專欄

選擇H按、P按及定息的考慮因素

2017.12.15

受大型招股活動、年結資金緊張、美國加息等因素影響,導致近期一個月銀行同業拆息(Hibor)大幅抽升,已超過一厘水平,供樓人士都顯得憂心忡忡,擔心供樓負擔大增。另外,打算置業人士則有疑問,究竟現時應該選用H按、P按還是定息計劃比較划算?我們一起作以下分析。

要考慮選用那種按揭計劃,首先要清楚它們的特性。坊間所說的「H按」,即以銀行同業拆息為基準的按揭計劃,一般會以一個月銀行同業拆息加某個百分率作為按揭利率,如H+1.3%。而銀行通常會設有「鎖定按息上限」的機制,俗稱為「封頂位」,通常「封頂位」等同P按的息率,即2.15%

另一種是以最優惠利率為基準的按揭計劃,亦即P按,現時市場上P按有兩種,有俗稱「細P(5%)及「大P(5.25%),分別由不同銀行採用。在P按計劃中,實際利率為最優惠利率減去某個百分比。例如按揭計劃之息率為P-3.1%,而當時銀行採用的最優惠利率為5.25%,實際按息則等如5.25%-3.1%,即2.15%

除了以上兩種的浮息計劃外,巿面上亦有首年定息的按揭計劃,即首年以固定利率計算供款,其後息口便會以合約內的指定息率,例如H加某個百分比計算。現時市面上的定息計劃為首年1.7%,其後以H+1.3%繼續供款。如選用定息計劃,即使首年內香港加息,供款都不會受到影響。

經絡預計,短期內拆息仍徘徊於1厘以上水平,很多人便問會否多了業主由H按回使P按?然而,因H按設有封頂位,供款增加有限,拆息一旦回落時,選用H按的人士始終能享有較低息及安全網的雙重好處,因此優勢始終較P按為多。加上筆者相信拆息上升是短期影響,往後以H按供款始終較P按著數。值得一提的是,現時市面上的定息計劃相當吸引,以現時的定息計劃首年1.7%來說,比H按封頂位或P按有0.45%的息差,而且可以穩定首年供款,無需擔心浮息和加息帶來的額外支出,對於一些認為來年會加息的業主來說是不錯的選擇。

根據經絡按揭轉介及金管局的數據顯示,10月份選用H按的買家比例由9月份的93.4%,按月微跌至93.1%,相反選用定息的買家比例再有上升的跡象,由9月份的1.8%,增加至10月份的2.3%。但由於坊間提供定息計劃的銀行不多,未來選用定息按揭計劃的上升空間很視乎計劃的普及程度,短期內相信H按仍然會是主流的按揭計劃。

(Gohome)

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