【置業101】「送贈物業」有甚麼法律及按揭風險？拆解5大疑問

香港物業轉讓除了透過市價買賣，也可以透過以送贈形式把物業轉讓予親人，透過簽署「送贈契」，把物業的法定擁有權轉讓予受贈人，過去有不少名人採用此方法把物業轉讓給親人。坊間有人認為此舉可以慳稅，究竟是否屬實？是否容易批出按揭？相較於「長命契」，送贈物業孰好孰壞？

1. 有何法律風險？

把物業送贈他人看似簡單，但涉及不少法律風險，如果下一手業主打算買入的單位屬於送贈物業，要密切注意土地註冊日期上的送贈日期。根據《破產條例》，如果贈予人在5年內有把物業以低於市價形式送贈他人，債權人有機會把向法庭要求追回有關物業。即使5年內物業已經賣給另一名買家，法庭可以裁決交易無效，並由破產管理署接管物業。另外，在《破產條例》及《遺產條例》監管下，不論是私人物業或居屋，物業3年內不得轉售。

2. 是否做到按揭？

把物業以送贈形式轉讓他人，基於5年內仍存在破產風險，銀行不會批出按揭。就算物業已超過5年以上亦未必會批出按揭，是乎個別銀行風險取態，大部份往往要達8至10年以上才會順利批出。

3. 如何知道是否屬於送贈物業？

要查出物業是否以送贈形式交易，可以透過查冊找到，只要瀏覽土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」的「查閱土地登記冊」，再輸入屋苑及單位資料，會發現業主資料會出現「DEED OF GIFT」的字眼，再輸入相關註冊摘要編號後會獲得詳細文件，便會知悉贈予人（the Donor）及受贈人（the Donee）的全名。地產代理協助處理物業交易時，如果發現物業以送贈形式交易，會提醒準買家法律及按揭風險。

4. 稅項點計？

雖然送贈物業在土地註冊處的交易價是$0或「-」，但從稅務角度，送契物業與一般物業買賣無異，印花稅仍會按照差餉物業估價署評估的市值支付。另外，送贈物業也受額外印花稅限制，如果受贈人取得業權後首6個月賣出物業，要被徵收樓價的20%作為稅項，6至12個月稅率為15%，24個月至36個月為10%。

5. 把物業送給家人，有無其他更方便辦法？

由於送贈物業存在按揭及轉讓問題，如果父母希望把物業留給子女，長命契方式處理更為方便，當父母在世時，子女亦不能賣出物業。一旦父母身故後，物業便自動由子女持有，按揭申請與一般物業無異。

物業擁有權情況會影響按揭的審批情況，如對相關事宜有任何疑問，可隨時致電319-66688與按揭專員聯絡。