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【轉按攻略】按揭罰息期如何計數？6大細節要留神

2020.12.09

大家置業申請按揭貸款時，會發現在銀行發出的貸款文件中，列明假如借款人在指定時間內（俗稱「罰息期」）提早清還貸款，需要支付額外開支。究竟罰息期如何運作？有甚麼細節需要注意？經絡按揭轉介一次過為你拆解。

現時大部份銀行按揭貸款，均設有一定時間的罰息期，在銀行發出的按揭貸款確認信(Facility Letter)中列明罰款，如果借款人在第一年提早還款，需要支付貸款額若干百分比作為罰息，次年及第三年提早還款的罰息則較為輕微。每間銀行亦需保障其自身成本效益，在審批成個過程條件，亦有罰息鎖定期，平衡兩者之間，揀選最優惠條件可聯絡經絡按揭專員。

假設按揭借貸額為400萬，現金回贈4萬，提早全數還款，銀行首年收取「現金回贈+貸款額1%」及第2年收取「現金回贈」的話，首年提前還款的開支便是8萬，第2年提前還款，費用便是4萬。

以上只是一般罰息期規則，置業人士申請按揭計劃時，更要留意以下與罰息期有關的細節：

1. 罰息期生效期
罰息期是以提取貸款日（drawdown date）起計算，假設提取貸款日為2021年1月1日，罰息期為兩年，即去到2023年1月1日後提取的貸款按揭，才不會支付原有按揭罰息期內的開支。如果有轉按需要，由於一般銀行按揭批核結果為3個月，可以在罰息期完結前約3個月申請按揭。

2. 罰息期收費規則銀行各異
各銀行的罰息期收費各不同，有些銀行首年收取貸款額的3%，有些銀行則只收取1%，有銀行要交回現金回贈，有些銀行則毋須扣除，罰息開支可以相距甚遠。以600萬貸款額計算，現金回贈為1%（即6萬），如果銀行A的罰息為「貸款額3%+現金回贈」，一旦借款人真的要提前全數還款，開支便是24萬（18萬+6萬），如果銀行B的罰息為「貸款額2%」，提前全數還款的開支只需要12萬。

3. 罰息期年期
有些銀行罰息期為3年，有些則只有1年，大部份銀行採用兩年。要知道哪間銀行使用較短的罰息期，可以和我們聯絡了解。

4. 留意最低罰款額
部份銀行會設立最低罰息額，例如銀行首年罰息為「貸款額1%或最低$50,000，以較高者為準」，以400萬貸款額計算，罰息便是$50,000而不是$40,000。

5. 罰息計算方法
大部份銀行以原有貸款額計算罰息，即當初借400萬，罰息便以400萬為基數計算，但有少數銀行會以剩餘還款額為基準計數。

6. 全數還款VS部份還款
按揭提前還款可分為全數還款及部份還款，如果選用部份還款，銀行的收費會有不同。

不少買樓人士基於置業及財務配置考慮，希望找一些罰息期較寬鬆的按揭計劃，不過罰息期只是選擇按揭計劃其中一個考慮因素，大家應同時考慮審批進度、按息、現金回贈、還款年期等影響，才能找到最適合自己的按揭計劃。如對按揭有任何疑問，歡迎與經絡按揭專員了解進一步資訊。