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【轉按攻略】按揭罰息期如何計數?6大細節要留神

2020.12.09

大家置業申請按揭貸款時,會發現在銀行發出的貸款文件中,列明假如借款人在指定時間內(俗稱「罰息期」)提早清還貸款,需要支付額外開支。究竟罰息期如何運作?有甚麼細節需要注意?經絡按揭轉介一次過為你拆解。

現時大部份銀行按揭貸款,均設有一定時間的罰息期,在銀行發出的按揭貸款確認信(Facility Letter)中列明罰款,如果借款人在第一年提早還款,需要支付貸款額若干百分比作為罰息,次年及第三年提早還款的罰息則較為輕微。每間銀行亦需保障其自身成本效益,在審批成個過程條件,亦有罰息鎖定期 ,平衡兩者之間,揀選最優惠條件可聯絡 經絡按揭專員。

假設按揭借貸額為400萬,現金回贈4萬,提早全數還款,銀行首年收取「現金回贈+貸款額1%」及第2年收取「現金回贈」的話,首年提前還款的開支便是8萬,第2年提前還款,費用便是4萬。

以上只是一般罰息期規則,置業人士申請按揭計劃時,更要留意以下與罰息期有關的細節:

1. 罰息期生效期
罰息期是以提取貸款日(drawdown date)起計算,假設提取貸款日為2021年1月1日,罰息期為兩年,即去到2023年1月1日後提取的貸款按揭,才不會支付原有按揭罰息期內的開支。如果有轉按需要,由於一般銀行按揭批核結果為3個月,可以在罰息期完結前約3個月申請按揭。


2. 罰息期收費規則銀行各異
各銀行的罰息期收費各不同,有些銀行首年收取貸款額的3%,有些銀行則只收取1%,有銀行要交回現金回贈,有些銀行則毋須扣除,罰息開支可以相距甚遠。以600萬貸款額計算,現金回贈為1%(即6萬),如果銀行A的罰息為「貸款額3%+現金回贈」,一旦借款人真的要提前全數還款,開支便是24萬(18萬+6萬),如果銀行B的罰息為「貸款額2%」,提前全數還款的開支只需要12萬。


3. 罰息期年期
有些銀行罰息期為3年,有些則只有1年,大部份銀行採用兩年。要知道哪間銀行使用較短的罰息期,可以和我們聯絡了解。


4. 留意最低罰款額
部份銀行會設立最低罰息額,例如銀行首年罰息為「貸款額1%或最低$50,000,以較高者為準」,以400萬貸款額計算,罰息便是$50,000而不是$40,000。


5. 罰息計算方法
大部份銀行以原有貸款額計算罰息,即當初借400萬,罰息便以400萬為基數計算,但有少數銀行會以剩餘還款額為基準計數。


6. 全數還款VS部份還款
按揭提前還款可分為全數還款及部份還款,如果選用部份還款,銀行的收費會有不同。


不少買樓人士基於置業及財務配置考慮,希望找一些罰息期較寬鬆的按揭計劃,不過罰息期只是選擇按揭計劃其中一個考慮因素,大家應同時考慮審批進度、按息、現金回贈、還款年期等影響,才能找到最適合自己的按揭計劃。如對按揭有任何疑問,歡迎與經絡按揭專員了解進一步資訊。





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