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購入相連單位注意事項 (下)

2018.06.29

上回提到購入相連單位前,在政府、地契、消房條例及屋苑公契需要注意的事項,這次筆者帶來更深入的探討,從樓契、物業估價、印花稅及承造按揭方面講解,讓大家在最後決定購入相連單位前,清楚明白箇中的細節。

樓契-就像身份証一樣,每個單位均有一份。上次曾提及過,相連單位分為「自製相連」及「原裝相連」,其最大的分別是「自製相連」單位原屬兩個單位,所以有兩份樓契,而「原裝相連」單位,因為是發展商在屋苑落成前已構思的建築設計,所以有機會是一份或兩份樓契。而樓契在相連單位的情況中,顯得尤其重要,因為一份或兩份樓契,在香港現時的置業環境下,無論是稅項或是按揭方面都有截然不同的處理手法。

例如按揭時物業估價方面,相連單位估價浮動較大,售價一般較兩個相同單位分開售出的價值高一成至兩成,主要根據單位的景觀、樓層及座向來定價,或以該屋苑及區份的成交紀錄作為參考。售價較高,主要基於「物以罕為貴」的道理,一個屋苑內可以提供到的相連單位、複式單位、連天台或連平台的特色單位十分有限,售價自然較高。特別近年市況極旺,這一類特色單位的呎價及成交價更是屢創新高。

而印花稅,部份「原裝相連」單位,只有一張樓契,與購入普通物業分別不大。但若購入涉及兩張樓契的相連單位,相對較為複雜,且需要支付15%的從價印花稅。以例子說明,倘黃先生手上未持有任何物業,以首置客身份購入相連單位(A單位及B單位),即A單位須繳交印花稅收費表(第二標準稅率),而B單位雖然同為自住用途,但因為屬第二個物業,所以黃先生要向政府繳交15%的從價印花稅。假若黃先生不欲支付15%的從價印花稅,可以考慮以另一人的首置客名義購入物業,從而節省稅務支出。

至於按揭申請,無論是哪一種相連單位,均可以向銀行申請按揭,銀行會根據物業本身結構改動的情況而決定是否提供按揭。「原裝相連」單位方面,牽涉的問題較少,向銀行承造按揭方面亦較少出現問題,但要留意單位必須要在同一間銀行內承造按揭,而且按揭成數亦有所限制。因為持有多於一個按揭物業的申請人,按揭成數會被下調一成,變相購買物業時,要拿出更多首期。相反,銀行在審批「自製相連」單位時,不僅會遇上以上問題,銀行更有可能要求業主補回消失的相連牆才願意為其承造按揭,甚至不願批出按揭貸款,因此,在購入相連單位前,建議先找銀行或按揭專員查詢,以免最後得不償失。

延伸閱讀:
想知道更多有關相連單位的資料,可以閱覽:
購入相連單位注意事項(上)

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