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【賣樓101】為甚麼賣樓會出現「明賺實蝕」?拆解5大隱藏開支

2020.02.05

最近出現多宗明賺暗蝕的成交個案,其中屯門單位原業主以604萬買入單位作自住用途,最終以618萬一沽貨離場,帳面淨賺近14萬,但實際上卻是倒蝕約10萬元。賣樓出現明賺實蝕,是基於賣樓涉及不少開支,要做到賣得精明,便要考慮以下普遍出現的賣樓5大隱藏開支。

 


 

 

(一)支付地產代理佣金

透過地產代理沽出手上單位,賣方亦需要支付樓價的1%作為地產代理佣金支出。以618萬單位為例,經紀佣金便是6,180,000 x 1%,經紀佣金便是61,800元。

 

(二)有機會繳付額外印花稅

過去不少業急於求放手上單位,就連較貴稅率的額外印花稅(SSD)也願意支付,導致賣樓開支大增。根據現時稅制,轉售的物業持有期在36個月內,便要支付不同程度的額外印花稅。如果物業持有期為6個月以內,需要繳交稅率20%,如果物業持有期超過6個月但在12個月內轉售,要繳交稅率15%,如果在12個月以上但在36個月以內,要繳交10%稅率。如果賣出物業在36個月或以上,則毋須繳付任何額外印花稅。

 

(三)留意按揭罰息

銀行為吸引客戶申請按揭,會提供現金回贈優惠,加上按揭審批過程涉及不少成本,因此按揭通常設有兩至三年的罰息期保障銀行利益,如果在罰息期內出售物業,便要支付罰息。不同銀行按揭計劃的罰息期及罰息率各有差異,一般要償還貸款額的1至2%再加現金回贈,所以決定賣樓時,可參考銀行的按揭貸款信(Facility Letter),審慎計算實際罰息金額。

 

 

(四)律師費可達五位數

賣出物業涉及多項法律文件如買賣合約及樓契、查冊、釐清條文及與買方律師交涉,甚至可能要處理補契,整個過程必需由律師代為執行。律師收費一般與樓價掛勾,由數千元至一萬餘元不等。

 

(五)要計算買樓的成本

賣樓不但要考慮賣出物業涉及的費用,當日買樓時的置業成本亦需一併考慮,才能清楚計算自己賣樓究竟是賺是蝕。以樓價600萬二手物業為例,代理佣金便涉及60,000元,印花稅多達18萬,律師費涉及10,000元,合共額外開支已達25萬。所以一般賣樓業帳面只賺十多萬元的話,通常會出現明賺暗蝕情況。


每個物業實際情況有所不同,以上5大開支可作為參考之用,賣樓人士可根據實際情況再作比較,決定賣樓前再三計算成本無誤,便能作出精明的財務決定,為財富增值。如對按揭開支有任何疑難,歡迎透過WHATSAPP或電話(852) 319-66688與經絡按揭轉介的專家聯絡,以便獲得進一步資料。
 


 

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