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【賣樓101】為甚麼賣樓會出現「明賺實蝕」?拆解5大隱藏開支

2020.02.05

最近出現多宗明賺暗蝕的成交個案，其中屯門單位原業主以604萬買入單位作自住用途，最終以618萬一沽貨離場，帳面淨賺近14萬，但實際上卻是倒蝕約10萬元。賣樓出現明賺實蝕，是基於賣樓涉及不少開支，要做到賣得精明，便要考慮以下普遍出現的賣樓5大隱藏開支。

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（一）支付地產代理佣金

透過地產代理沽出手上單位，賣方亦需要支付樓價的1%作為地產代理佣金支出。以618萬單位為例，經紀佣金便是6,180,000 x 1%，經紀佣金便是61,800元。

（二）有機會繳付額外印花稅

過去不少業急於求放手上單位，就連較貴稅率的額外印花稅（SSD）也願意支付，導致賣樓開支大增。根據現時稅制，轉售的物業持有期在36個月內，便要支付不同程度的額外印花稅。如果物業持有期為6個月以內，需要繳交稅率20%，如果物業持有期超過6個月但在12個月內轉售，要繳交稅率15%，如果在12個月以上但在36個月以內，要繳交10%稅率。如果賣出物業在36個月或以上，則毋須繳付任何額外印花稅。

（三）留意按揭罰息

銀行為吸引客戶申請按揭，會提供現金回贈優惠，加上按揭審批過程涉及不少成本，因此按揭通常設有兩至三年的罰息期保障銀行利益，如果在罰息期內出售物業，便要支付罰息。不同銀行按揭計劃的罰息期及罰息率各有差異，一般要償還貸款額的1至2%再加現金回贈，所以決定賣樓時，可參考銀行的按揭貸款信（Facility Letter），審慎計算實際罰息金額。

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（四）律師費可達五位數

賣出物業涉及多項法律文件如買賣合約及樓契、查冊、釐清條文及與買方律師交涉，甚至可能要處理補契，整個過程必需由律師代為執行。律師收費一般與樓價掛勾，由數千元至一萬餘元不等。

（五）要計算買樓的成本

賣樓不但要考慮賣出物業涉及的費用，當日買樓時的置業成本亦需一併考慮，才能清楚計算自己賣樓究竟是賺是蝕。以樓價600萬二手物業為例，代理佣金便涉及60,000元，印花稅多達18萬，律師費涉及10,000元，合共額外開支已達25萬。所以一般賣樓業帳面只賺十多萬元的話，通常會出現明賺暗蝕情況。

每個物業實際情況有所不同，以上5大開支可作為參考之用，賣樓人士可根據實際情況再作比較，決定賣樓前再三計算成本無誤，便能作出精明的財務決定，為財富增值。如對按揭開支有任何疑難，歡迎透過WHATSAPP或電話(852) 319-66688與經絡按揭轉介的專家聯絡，以便獲得進一步資料。

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