買賣唐樓的按揭注意事項

上回談到樓價高企，上車客在選擇越來越少的情況下，開始考慮一些入場門檻相對較低的物業種類，如村屋。今次為大家拆解唐樓的種種按揭疑難。

唐樓為香港開埠初期的產物，當時港英政府將華人和洋人生活的地方分開，華人住唐樓，洋人住洋樓。早期唐樓普遍有三至四層，多數一梯兩伙，並沒太多間隔，可隨意更改室內空間，而且樓底較高，因此縱使沒有升降機，亦有吸引買家之處。

然而，唐樓通常面對兩大問題，第一：估價。由於唐樓成交較私樓疏落，銀行缺乏參考指標，加上大部分唐樓地處舊區，且樓齡較高，質素亦參差，銀行對於此類物業之按揭申請較為謹慎，故較易遇上估價不足情況。物業估價除了要視乎屋苑成交個案，還包括很多因素，如單位層數、坐向、面積、景觀、內櫳質素、附近環境、配套、發展、物業樓齡、有否大維修等影響。如遇上估價不足的問題，建議業主可尋找多幾間銀行或按揭轉介機構進行估價，有些銀行比較擅長或積極評估某類型物業的價值，估價可能較「貼市」，否則業主需預備更多的資金作首期。

第二：按揭年期。除了估價問題，亦需要考慮按揭年期的長短，一般而言，銀行會以「70減」樓齡或人齡計算，有些銀行甚至以「80減」來計算按揭還款期，取其低者。例如樓齡50年，買家30歲，銀行亦只會批出70減50，等於20年的還款期。如人齡較大，買家可選擇尋找親友作為擔保人，某些銀行會以較年輕的一位計算按揭年期。

其實只要唐樓質素良好，例如樓齡較新、地理位置佳，按揭利率基本上與其他私樓睇齊，即可選擇承造P按、H按或定息按揭計劃，現金回贈及罰息期亦與私樓無異。

值得一提的是，唐樓亦是「劏房」的集中營，銀行或因此對唐樓的批核較為嚴格，或會要求驗樓，如發現是劏房，只會批出P按，甚至拒批按揭。另外，唐樓亦可能潛在僭建問題，如沒有屋宇署頒發的建築物頒令，銀行或只需申請人填寫承諾書，按揭條件或與普通按揭一樣；相反，如已有頒令，要視乎僭建的嚴重性，銀行即使願意承造按揭，按揭條款亦會折讓，甚至會拒批按揭。