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理財教室 / 按揭教學

【壓力測試2024】買樓唔使壓測仍要DTI | 拆解按揭最新入息門檻計算方法

2024.02.28

在香港置業至少要7位數字,絕大部份買樓人士均需申請按揭才能上車,但過往壓力測試成為不少借貸人士最大的難關。不過2024年2月金管局宣佈暫緩壓力測試要求,想知詳情?經絡按揭一次過拆解當中奧妙。  

【壓力測試2022】買樓壓力測試定義、計算方法、按揭保險影響、更易過壓測指南_經絡按揭

金管局宣佈暫停壓力測試要求(28/2/2024)

壓力測試措施暫停後,申請按揭會根據供款入息比率計算入息門檻,即以每月供款不得高於月入50%計算。

假設以貸款額500萬元、還款期為30年、選用H按計劃,實際息率為4.125%,暫停壓力測試要求前,加2厘壓力測試的每月入息要求為$50,634,而暫停壓力測試要求後,以月供比率計算,每月入息要求為$48,464,即減少$2,170或4.3%。

買樓壓力測試要幾多?(28/2/2024宣佈暫停)

香港金融管理局於2022923日向銀行發出指引,將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3%下調至2%。對於供樓人士而言,買樓壓力輕鬆不少。以下圖表解說了由貸款額100萬至1,000萬之間,壓力測試轉變前後產生的變化:

貸款額 壓力測試要求
$1,000,000 $10,360
$2,000,000 $20,719
$3,000,000 $31,079
$4,000,000 $41,438
$5,000,000 $51,798
$6,000,000 $62,157
$7,000,000 $72,517
$8,000,000 $82,877
$9,000,000 $93,236
$10,000,000 $103,596

(假設以500萬貸款額、還款期25年、P-2.25%(P=5.875%) 實際按息為3.625%計算)

*以上例子只供參考

甚麼是壓力測試?(28/2/2024宣佈暫停)


壓力測試是金管局對銀行的風險監管措施,要求按揭申請人在按揭息率增加2厘的情況後,供款與入息比率不得高於月入60%,確保借款人即使在利息上行時,也能有足夠負擔能力應付樓價。  
 

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甚麼是供款與入息比率(DTI)?

在認識壓力測試前,首先要知道供款與入息比率的概念。供款與入息比率是指每月按揭供款與每月入息的比例,例如每月按揭供款為$20,每月入息為$40,供款與入息比率便是50%。  
 

壓力測試如何計算?(28/2/2024宣佈暫停)


如果把物業用作自住用途,借款人又沒有其他按揭在身的情況,供款與入息比率及壓力測試是以50/60計算。如果選擇H按,會以H按封頂位計算,例如H+1.3%,封頂息率為P-2.25%(P=5.875%),實際按息為3.625%,銀行便會以2%+3.625%=5.625%計算壓力測試。此為最簡單情況,壓力測試的門檻會受多項因素影響,下文會再詳解。  
 

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壓力測試高低與甚麼因素有關?(28/2/2024宣佈暫停)

情況1:按揭成數高低

首期/按揭成數:假設樓價不變,如果置業首期愈多,按揭成數愈低,需要承受的壓力測試便會愈低。例如買入600萬物業,想借30年按揭,以同樣的按揭計劃3.625%計算,如果借5成,壓力測試要求為$28,783。如果借取6成,壓力測試要求升至$34,539。

情況2:有按揭在身/非自用


按揭申請人的每月供款不得高於月薪60%只是壓力測試的基本的準則,事實上會受多項因素出現轉變,包括按揭情況及物業自用與否等。 

  供款與入息比率 壓力測試
自用, 沒有按揭在身 50% 60%
自用, 有按揭在身 40% 50%
非自用,沒有按揭在身 40% 50%
非自用, 有按揭在身 40% 50%

 

情況3:按揭保險保費


按揭保險保費可選擇一次付清或加借攤還,如果選擇一次付清,按保費用毋須計入壓力測試,但如果選用加借攤還,便需要計入壓力測試。假設800萬借90%按揭,按揭還款期30年及以3.625%利率計算,壓力測試基準為$69,079,如果選擇加借,壓力測試要求便增加至$70,806。

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有甚麼方法可以更容易過到壓力測試?(28/2/2024宣佈暫停)


雙糧、花紅、佣金


如果雙糧在僱傭合約中有列明,是可以完整計入壓力測試,打散12個月放入月薪中計算,例如月薪為5萬兼有雙糧,銀行便會以平均月薪$54,166計算。佣金一般以6個月的平均數計算,但部份銀行有機會打折扣。花紅則通常會以2年平均數計算,惟個別銀行可能出現折讓。由於每間銀行做法不同,申請按揭前可先向我們查詢清楚。  

 

租金收入


如果物業是以連租約出售以及租約有打釐印,可以把租金收入中的七成計入壓力測試,例如租金收入為$20,000,便可以把$14,000計入壓力測試。但如果沒有為租約打釐印或物業正待出租,便只能以擬租金收入計算,約為租值的六成。


兼職及自僱收入


兼職及自僱如果有充份的入息證明及相關證書,同樣可以計入壓力測試,不過每間銀行的計算方法及要求各有不同,最好把自己情況告訴按揭專員,由對方介紹最能提供幫助的銀行。

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壓力測試少少過界,銀行是否有靈活措施?(28/2/2024宣佈暫停)


銀行批核按揭申請,除了根據現行機制檢討準則,亦會人性化處理申請,如果申請按揭保險的人士信貸紀錄良好,但壓力測試稍為超標,銀行有機會給予彈性過關。不過由於每個個案會以獨立情況處理,加上每間銀行的處理手法各有不同,難以一概而論,如有需要可直接向按揭專員了解清楚。  
 

甚麼人士能夠豁免壓力測試?(28/2/2024宣佈暫停)


使用按揭保險的首置人士:如果符合按揭保險新例下首次置業的資格,有機會獲得豁免壓力測試,不過個別銀行仍有機會要求進行壓測。  

綠表人士/白表人士:如果屬於購買居屋的綠表人士或者成功抽中新居屋或「白居二」的人士,申請銀行按揭時,一般情況下可以獲得豁免壓力測試,不過銀行仍會檢查其信貸評分及供款能力而決定批出按揭的結果。另外,如果選擇一些較舊的二手居屋,基於房委會擔保期已過或接近完結,仍有機會需要進行壓力測試。  
 

債務會否計入壓力測試?(28/2/2024宣佈暫停)


信用卡欠款及私人貸款的債務均會計算入壓力測試。銀行處理按揭申請時,會翻查對方的紀錄,信用卡欠款如果經已還清,不會計進壓力測試,但如果信用卡以分期貸款還款,銀行便會計進壓力測試。這樣的情況同樣應用於私人貸款,根據我們經驗,不少按揭申請人會忽略已申請的貸款(例如車會),申請前可以先行查閱信貸報告。  
 

如何壓力測試真的過不到,怎辦?(28/2/2024宣佈暫停)


1. 增加擔保人

如果最終無法通過壓力測試,又無法負擔壓外首期,可以考慮增加擔保人,讓對方的月薪一併加入壓力測試計算。  

 

2. 以資產計算入息

對於擁有較龐大資產但入息不足的人士,可考慮用資產水平申請按揭,最高按揭成數為5成。

 

加息期下對壓力測試的影響(28/2/2024宣佈暫停)

現時超過9成以上供樓人士均選用H按供樓,而現時大部份H按計劃均設有鎖息上限。當銀行計算壓力測試時,會以鎖息上限作為基準計算。不過,當加息周期遇上以下情況,壓力測試門檻同樣會出現調整:

 

1. 最優惠利率上升

假設銀行最優惠利率為6%,H按揭計劃鎖息上限6%-2.5%=3.5%,當最優惠利率上升,銀行把最優惠利率調升至6.125%,鎖息上限便會變成3.625% (6.125%-2.5%=3.625%),壓力測試要求便會由5.5%增加至5.625%。

2. 銀行調整按揭計劃

另一個情況是最優惠利率暫時不變,但在加息周期銀行調整按揭計劃,更改現時鎖息上限,例如把P-2.5%更改至P-2.4%,假設最優惠利率為6.125%,即鎖息上限的實際按息由3.625%上升至3.725%,壓力測試利率要求便由5.625%上升至5.725%。

 

想知更多加息周期下對壓力測試的影響,可以瀏覽以下文章:

【上會注意】香港加息周期開始 未來每月供款及壓力測試上升幾多?

解決辦法:盡快鎖定優惠的按揭計劃(28/2/2024宣佈暫停)

以上兩個情況,對於壓力測試勉強過關的人士要特別留神,皆因不論是情況一還是情況二,均有機會影響是否能通過銀行的審批,一旦測試未能通過,便有需要增加首期資金或增加擔保人。其實,對於一些已經有充份準備部署置業的人士,不妨盡早鎖定優惠的按揭計劃。現時按揭計劃提供高達3%現金回贈,詳情可以向經絡按揭查詢。

壓力測試的歷史

年份 事件

2010年

 

要求銀行以按揭利率假上升2%的情況下,對按揭申請人的還款能力進行壓力測試,供款與入息比率的上限為60%。

2012年

 

對於有多個按揭物業的貸款申請人,供款與入息比率由50%降至40%,壓力測試下的供款與入息比率上限由60%下調至50%。

2013年

 

要求銀行進行壓力測試時,由原來假設按揭利率上升2%增至3%。

2015年

 

借款人如果購買第2套自用住宅物業,供款與入息比率上限由50%減至40%,利率壓力測試由60%跌至50%。
2022年 金管局向銀行發出指引,將物業按揭貸款利率壓力測試要求由3%下調至2%,調整適用於所有物業按揭貸款。
2024年 金管局宣佈暫停壓力測試。

 

點樣可以輕易計到壓力測試?(28/2/2024宣佈暫停)

想申請按揭但不懂如何計算壓力測試?可以自己嘗試使用經絡按揭計算機,只要輸入樓價、按揭成數、按揭利率、還款年期、便可以初步知道自己是否符合資格申請按揭。除了自行計算,更可以直接向經絡按揭免費查詢,按揭專員會根據對方的收入及財務情況,提供最適切的按揭方案。

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