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【壓力測試2022】買樓壓力測試定義、計算方法、按揭保險影響、更易過壓測指南

2022.08.12

在香港置業至少要七位數字,絕大部份買樓人士均需申請按揭才能上車,但壓力測試成為不少借貸人士最大的難關。究竟甚麼是壓力測試?怎樣才能通過?如果壓測「危危乎」又可怎辦?經絡按揭一次過拆解當中奧妙。 

23/9/2022更新

香港金融管理局於2022年9月23日向銀行發出指引,將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的300基點,下調至200基點。此項調整適用於所有物業按揭貸款,即時生效。經絡按揭將為大家公佈更多最新的按揭資訊。
 


甚麼是供款與入息比率(DTI)?

在認識壓力測試前,首先要知道供款與入息比率的概念。供款與入息比率是指每月按揭供款與每月入息的比例,例如每月按揭供款為20元,每月入息為40元,供款與入息比率便是50%。

 

甚麼是壓力測試?


壓力測試是金管局對銀行的風險監管措施,要求按揭申請人在按揭息率增加3厘的情況後,供款與入息比率不得高於月入60%,確保借款人即使在利息上行時,也能有足夠負擔能力應付樓價。

 

壓力測試如何計算?


如果把物業用作自住用途,借款人又沒有其他按揭在身的情況,供款與入息比率及壓力測試是以50/60計算。如果選擇H按,會以H按封頂位計算,例如H+1.3%,封頂息率為2.5%,銀行便會以3%+2.5%=5.5%計算壓力測試。此為最簡單情況,壓力測試的門檻會受多項因素影響,下文會再詳解。

假設打算買入800萬物業,申請六成按揭,約以利率2.5%及供款30年計算,每月供款約為$18,966。供款與入息比率要求為$37,932,壓力測試要求約為$45,423。

 

壓力測試高低與甚麼因素有關?


1. 首期/按揭成數:如果置業首期愈多,按揭成數愈低,需要承受的壓力測試便會愈低。例如買入600萬物業,擁有首期300萬,壓力測試要求為$28,389,但如果首期只有240萬,壓力測試要求便增加$5,678至$34,067。

首期按揭成數壓力測試要求
300萬50%$28,389
240萬60%$34,067

(以還款期30年及息率2.5%計算,以上例子只供參考)

2. 樓價:假設月薪及首期一樣,樓價愈高,壓力測試要求會愈高。如果樓價由600萬上升至800萬,壓力測試要求便由$34,067上升$11,356至$45,423。

樓價壓力測試要求增加
600萬$34,067/
800萬$45,423+$11,356

(以還款期30年及息率2.5%計算,以上例子只供參考)

 

壓力測試在甚麼時候出現變化?


按揭申請人的每月供款不得高於月薪60%只是壓力測試的基本的準則,事實上會受多項因素出現轉變,包括按揭情況、收入來源、物業自用與否等。 

情況壓力測試要求
假設申請人在申請按揭時沒有任何按揭在身,或沒有做任何擔保,物業為自用60%
申請人收入來自香港以外地區50%
非自用/出租物業50%
申請按揭時已經有按揭在身/任擔保人50%
非自用物業+收入來自香港40%
有按揭在身+收入來自香港以外地區40%
非自用物業+有按揭在身+收入來自香港以外地區40%

 

按揭保險對壓力測試的影響:


按揭保險保費可選擇一次付清或加借攤還,如果選擇一次付清,按保費用毋須計入壓力測試,但如果選用加借攤還,便需要計入壓力測試。假設800萬借90%按揭,按揭還款期30年及以2.5%利率計算,如選擇當初一次付清,壓力測試要求為$68,135,但如果選擇每月攤還,壓力測試要求便上升至$71,541,由於兩者相距數千元,申請按揭保險前,可先向經絡按揭查詢。

 

有甚麼方法可以更容易過到壓力測試?


雙糧、花紅、佣金:
如果雙糧在僱傭合約中有列明,是可以完整計入壓力測試,打散12個月放入月薪中計算,例如月薪為5萬兼有雙糧,銀行便會以平均月薪$54,166計算。佣金一般以6個月的平均數計算,但部份銀行有機會打折扣。花紅則通常會以2年平均數計算,惟個別銀行可能出現折讓。

租金收入:
如果物業是以連租約出售以及租約有打釐印,可以把租金收入中的七成計入壓力測試,例如租金收入為$20,000,便可以把$14,000計入壓力測試。但如果沒有為租約打釐印或物業正待出租,便只能以擬租金收入計算,約為租值的六成。

兼職及自僱收入:
兼職及自僱如果有充份的入息證明及相關證書,同樣可以計入壓力測試,不過每間銀行的計算方法及要求各有不同,最好把自己情況告訴按揭專員,由對方介紹最能提供幫助的銀行。

 

壓力測試少少過界,銀行是否有靈活措施?


銀行批核按揭申請,除了根據現行機制檢討準則,亦會人性化處理申請,如果申請按揭保險的人士信貸紀錄良好,但壓力測試稍為超標,銀行有機會給予彈性過關。我們過去試過為壓力測試只能符合約70%的客人成功批出按揭保險申請。不過由於每個個案會以獨立情況處理,加上每間銀行的處理手法各有不同,難以一概而論,如有需要可直接向按揭專員了解清楚。

 

甚麼人士能夠豁免壓力測試?


使用按揭保險的首置人士:如果符合按揭保險新例下首次置業的資格,有機會獲得豁免壓力測試。不過個別銀行仍有機會要求進行壓測。

綠表人士/白表人士:如果屬於購買居屋的綠表人士或者成功抽中新居屋或「白居二」的人士,申請銀行按揭時,一般情況下可以獲得豁免壓力測試,不過銀行仍會檢查其信貸評分及供款能力而決定批出按揭的結果。另外,如果選擇一些較舊的二手居屋,基於房委會擔保期已過或接近完結,仍有機會需要進行壓力測試。

 

債務會否計入壓力測試?


信用卡欠款及私人貸款的債務均會計算入壓力測試。銀行處理按揭申請時,會翻查對方的紀錄,信用卡欠款如果經已還清,不會計進壓力測試,但如果信用卡以分期貸款還款,銀行便會計進壓力測試。這樣的情況同樣應用於私人貸款,根據我們經驗,不少按揭申請人會忽略已申請的貸款(例如車會),申請前可以先行查閱信貸報告。

 

如何壓力測試真的過不到,怎辦?


1. 增加擔保人
如果最終無法通過壓力測試,又無法負擔壓外首期,可以考慮增加擔保人,讓對方的月薪一併加入壓力測試計算。

2. 以資產計算入息
對於擁有較龐大資產但入息不足的人士,可考慮用資產水平申請按揭,最高按揭成數為四成。

加息期下對壓力測試的影響:

現時超過九成以上供樓人士均選用H按供樓,而現時大部份H按計劃均設有鎖息上限,一般為2.5%。當銀行計算壓力測試時,會以鎖息上限作為利率計算。現時雖然拆息不斷上升,由於鎖息上限不變,並未有影響壓力測試計算,以同等收入及同等還款期申請按揭,可借取的按揭貸款額現時未有變更,但要留意以下2種情況:

 
1. 最優惠利率上升

不過如果銀行啟動加息,壓力測試會出現轉變。假設銀行最優惠利率為5%H按揭計劃鎖息上限5%-2.5%=2.5%,當最優惠利率上升,銀行把最優惠利率調升至5.125%,鎖息上限便會變成2.625%(5.125%-2.5%=2.625%),壓力測試要求便會由5.5%增加至5.625%。假設樓價800萬,申請借取六成按揭,還款年期為30年,原本壓力測試要求為$45,423,加息後便提升至$46,053

2. 銀行調整按揭計劃

另一個情況是最優惠利率暫時不變,但在加息周期銀行調整按揭計劃,更改現時鎖息上限,例如把P-2.5%更改至P-2.4%,假設最優惠利率為5%,即鎖息上限的實際按息由2.5%上升至2.6%,壓力測試要求便由5.5%上升至5.6%,月入需要達到$45,926才能過關。

情況銀行最優惠利率按揭計劃的鎖息上限鎖息上限的實際按息(P-2.5%壓力測試要求(+3%)壓力測試下月薪水平
現時最優惠利率及按揭計劃

5%

P-2.5%

2.5%

5.5%

$45,423

情景1:銀行增加最優惠利率

5.125%

P-2.5%

2.625%

5.625%

$46,053

情景2:銀行調整按揭計劃

5%

P-2.4%

2.6%

5.6%

$45,926

(假設樓價800萬,申請借取六成按揭,還款年期為30年 / 以上情況只供參考)

解決辦法:盡快鎖定優惠的按揭計劃

以上兩個情況,對於壓力測試勉強過關的人士要特別留神,皆因不論是情況一還是情況二,均有機會影響是否能通過銀行的審批,一旦測試未能通過,便有需要增加首期資金或增加擔保人。其實,對於一些已經有充份準備部署置業的人士,不妨盡早鎖定優惠的按揭計劃。現時按揭計劃提供高達1.6%現金回贈,如果物業屬於綠色物業,更可享有高達$8,888現金回贈,詳情可以向經絡按揭查詢。

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