在香港置業至少要7位數字，絕大部份買樓人士均需申請按揭才能上車，但過往壓力測試成為不少借貸人士最大的難關。不過2024年2月金管局宣佈暫緩壓力測試要求，想知詳情？經絡按揭一次過拆解當中奧妙。
金管局宣佈暫停壓力測試要求(28/2/2024)
壓力測試措施暫停後，申請按揭會根據供款入息比率計算入息門檻，即以每月供款不得高於月入50%計算。
假設以貸款額500萬元、還款期為30年、選用H按計劃，實際息率為4.125%，暫停壓力測試要求前，加2厘壓力測試的每月入息要求為$50,634，而暫停壓力測試要求後，以月供比率計算，每月入息要求為$48,464，即減少$2,170或4.3%。
買樓壓力測試要幾多？(28/2/2024宣佈暫停)
香港金融管理局於2022年9月23日向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3%下調至2%。對於供樓人士而言，買樓壓力輕鬆不少。以下圖表解說了由貸款額100萬至1,000萬之間，壓力測試轉變前後產生的變化：
| 貸款額 | 壓力測試要求 |
| $1,000,000 | $10,360 |
| $2,000,000 | $20,719 |
| $3,000,000 | $31,079 |
| $4,000,000 | $41,438 |
| $5,000,000 | $51,798 |
| $6,000,000 | $62,157 |
| $7,000,000 | $72,517 |
| $8,000,000 | $82,877 |
| $9,000,000 | $93,236 |
| $10,000,000 | $103,596 |
（假設以500萬貸款額、還款期25年、P-2.25%(P=5.875%) 實際按息為3.625%計算）
*以上例子只供參考
甚麼是壓力測試？(28/2/2024宣佈暫停)
壓力測試是金管局對銀行的風險監管措施，要求按揭申請人在按揭息率增加2厘的情況後，供款與入息比率不得高於月入60%，確保借款人即使在利息上行時，也能有足夠負擔能力應付樓價。
甚麼是供款與入息比率（DTI）？
在認識壓力測試前，首先要知道供款與入息比率的概念。供款與入息比率是指每月按揭供款與每月入息的比例，例如每月按揭供款為$20，每月入息為$40，供款與入息比率便是50%。
壓力測試如何計算？(28/2/2024宣佈暫停)
如果把物業用作自住用途，借款人又沒有其他按揭在身的情況，供款與入息比率及壓力測試是以50/60計算。如果選擇H按，會以H按封頂位計算，例如H+1.3%，封頂息率為P-2.25%(P=5.875%)，實際按息為3.625%，銀行便會以2%+3.625%=5.625%計算壓力測試。此為最簡單情況，壓力測試的門檻會受多項因素影響，下文會再詳解。
壓力測試高低與甚麼因素有關？(28/2/2024宣佈暫停)
情況1：按揭成數高低
首期／按揭成數：假設樓價不變，如果置業首期愈多，按揭成數愈低，需要承受的壓力測試便會愈低。例如買入600萬物業，想借30年按揭，以同樣的按揭計劃3.625%計算，如果借5成，壓力測試要求為$28,783。如果借取6成，壓力測試要求升至$34,539。
情況2：有按揭在身／非自用
按揭申請人的每月供款不得高於月薪60%只是壓力測試的基本的準則，事實上會受多項因素出現轉變，包括按揭情況及物業自用與否等。
| 供款與入息比率 | 壓力測試 | |
| 自用, 沒有按揭在身 | 50% | 60% |
| 自用, 有按揭在身 | 40% | 50% |
| 非自用，沒有按揭在身 | 40% | 50% |
| 非自用, 有按揭在身 | 40% | 50% |
情況3：按揭保險保費
按揭保險保費可選擇一次付清或加借攤還，如果選擇一次付清，按保費用毋須計入壓力測試，但如果選用加借攤還，便需要計入壓力測試。假設800萬借90%按揭，按揭還款期30年及以3.625%利率計算，壓力測試基準為$69,079，如果選擇加借，壓力測試要求便增加至$70,806。
有甚麼方法可以更容易過到壓力測試？(28/2/2024宣佈暫停)
雙糧、花紅、佣金
如果雙糧在僱傭合約中有列明，是可以完整計入壓力測試，打散12個月放入月薪中計算，例如月薪為5萬兼有雙糧，銀行便會以平均月薪$54,166計算。佣金一般以6個月的平均數計算，但部份銀行有機會打折扣。花紅則通常會以2年平均數計算，惟個別銀行可能出現折讓。由於每間銀行做法不同，申請按揭前可先向我們查詢清楚。
租金收入
如果物業是以連租約出售以及租約有打釐印，可以把租金收入中的七成計入壓力測試，例如租金收入為$20,000，便可以把$14,000計入壓力測試。但如果沒有為租約打釐印或物業正待出租，便只能以擬租金收入計算，約為租值的六成。
兼職及自僱收入
兼職及自僱如果有充份的入息證明及相關證書，同樣可以計入壓力測試，不過每間銀行的計算方法及要求各有不同，最好把自己情況告訴按揭專員，由對方介紹最能提供幫助的銀行。
壓力測試少少過界，銀行是否有靈活措施？(28/2/2024宣佈暫停)
銀行批核按揭申請，除了根據現行機制檢討準則，亦會人性化處理申請，如果申請按揭保險的人士信貸紀錄良好，但壓力測試稍為超標，銀行有機會給予彈性過關。不過由於每個個案會以獨立情況處理，加上每間銀行的處理手法各有不同，難以一概而論，如有需要可直接向按揭專員了解清楚。
甚麼人士能夠豁免壓力測試？(28/2/2024宣佈暫停)
使用按揭保險的首置人士：如果符合按揭保險新例下首次置業的資格，有機會獲得豁免壓力測試，不過個別銀行仍有機會要求進行壓測。
綠表人士／白表人士：如果屬於購買居屋的綠表人士或者成功抽中新居屋或「白居二」的人士，申請銀行按揭時，一般情況下可以獲得豁免壓力測試，不過銀行仍會檢查其信貸評分及供款能力而決定批出按揭的結果。另外，如果選擇一些較舊的二手居屋，基於房委會擔保期已過或接近完結，仍有機會需要進行壓力測試。
債務會否計入壓力測試？(28/2/2024宣佈暫停)
信用卡欠款及私人貸款的債務均會計算入壓力測試。銀行處理按揭申請時，會翻查對方的紀錄，信用卡欠款如果經已還清，不會計進壓力測試，但如果信用卡以分期貸款還款，銀行便會計進壓力測試。這樣的情況同樣應用於私人貸款，根據我們經驗，不少按揭申請人會忽略已申請的貸款（例如車會），申請前可以先行查閱信貸報告。
如何壓力測試真的過不到，怎辦？(28/2/2024宣佈暫停)
1. 增加擔保人
如果最終無法通過壓力測試，又無法負擔壓外首期，可以考慮增加擔保人，讓對方的月薪一併加入壓力測試計算。
2. 以資產計算入息
對於擁有較龐大資產但入息不足的人士，可考慮用資產水平申請按揭，最高按揭成數為5成。
加息期下對壓力測試的影響(28/2/2024宣佈暫停)
現時超過9成以上供樓人士均選用H按供樓，而現時大部份H按計劃均設有鎖息上限。當銀行計算壓力測試時，會以鎖息上限作為基準計算。不過，當加息周期遇上以下情況，壓力測試門檻同樣會出現調整：
1. 最優惠利率上升
假設銀行最優惠利率為6%，H按揭計劃鎖息上限6%-2.5%=3.5%，當最優惠利率上升，銀行把最優惠利率調升至6.125%，鎖息上限便會變成3.625% (6.125%-2.5%=3.625%)，壓力測試要求便會由5.5%增加至5.625%。
2. 銀行調整按揭計劃
另一個情況是最優惠利率暫時不變，但在加息周期銀行調整按揭計劃，更改現時鎖息上限，例如把P-2.5%更改至P-2.4%，假設最優惠利率為6.125%，即鎖息上限的實際按息由3.625%上升至3.725%，壓力測試利率要求便由5.625%上升至5.725%。
想知更多加息周期下對壓力測試的影響，可以瀏覽以下文章：
【上會注意】香港加息周期開始 未來每月供款及壓力測試上升幾多？
解決辦法：盡快鎖定優惠的按揭計劃(28/2/2024宣佈暫停)
以上兩個情況，對於壓力測試勉強過關的人士要特別留神，皆因不論是情況一還是情況二，均有機會影響是否能通過銀行的審批，一旦測試未能通過，便有需要增加首期資金或增加擔保人。其實，對於一些已經有充份準備部署置業的人士，不妨盡早鎖定優惠的按揭計劃。現時按揭計劃提供高達3%現金回贈，詳情可以向經絡按揭查詢。
壓力測試的歷史
| 年份 | 事件 |
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2010年
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要求銀行以按揭利率假上升2%的情況下,對按揭申請人的還款能力進行壓力測試，供款與入息比率的上限為60%。 |
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2012年
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對於有多個按揭物業的貸款申請人，供款與入息比率由50%降至40%，壓力測試下的供款與入息比率上限由60%下調至50%。 |
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2013年
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要求銀行進行壓力測試時，由原來假設按揭利率上升2%增至3%。 |
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2015年
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借款人如果購買第2套自用住宅物業，供款與入息比率上限由50%減至40%，利率壓力測試由60%跌至50%。 |
| 2022年 | 金管局向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由3%下調至2%，調整適用於所有物業按揭貸款。 |
| 2024年 | 金管局宣佈暫停壓力測試。 |
點樣可以輕易計到壓力測試？(28/2/2024宣佈暫停)
想申請按揭但不懂如何計算壓力測試？可以自己嘗試使用經絡按揭計算機，只要輸入樓價、按揭成數、按揭利率、還款年期、便可以初步知道自己是否符合資格申請按揭。除了自行計算，更可以直接向經絡按揭免費查詢，按揭專員會根據對方的收入及財務情況，提供最適切的按揭方案。
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