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【疫市尋寶】買入舊樓防伏指南

2020.04.27

市區舊樓除了佔有地理優勢,實用率一般較高,除了吸引上車一族買入自住,優質舊樓更具備收購潛力,近月雖然受新冠肺炎影響,多個物業在淡市下仍獲多個財團收購。不過決定買入舊樓之前,可留意以下4大注意事項,避免落訂後才發現「中伏」。

 

  1. 按揭要計數

現時舊樓物業一般能批出實際按息2.5%,如果屬於唐樓則介乎2.62.8%之間,一般按揭最長還款期雖能長達30年,但由於銀行通常以「75減」或「70減」樓齡計算最長還款期,故未必做供足30年。假設該舊樓樓齡已有55年,申請按揭的銀行以「75減」計算,最長按揭還款期只有20年(75-55年)。假設貸款額為500萬並以實際按息2.5%計算,還款30年每月還款額只需$19,756,如果還款20年便增加至$26,495,兩者足足相距$6,739。銀行對於樓齡較高的物業估價會偏向保守,最終導致估價不足降低貸款額。為避免問題,買入舊樓前可先向按揭專員進行初步估價。

 

  1. 留意僭建物

由於舊樓樓齡達四、五十年以上,不少範圍出現僭建物,如果新買家買入有僭建單位,需要負上相關法律責任。屋宇署可以根據《建築物條例》第24條要求改正,如果業主拒絕處理,便有機會被檢控。要查出單位是否已經載有相關命令,可於土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」的「查閱土地登記冊」進行查冊,如果發現命令下有「Letter of Compliance」字眼,表示業主已經履行命令,如果沒有字眼,顯示有關僭建物仍有機會存在。除了小心僭建物,舊樓單位內部或公共地方天花剝落及失修難免較多,準買家要有心理準備投放較大的維修費。

 

  1. 小心商住合一舊樓

如果希望買入舊樓單位出租,要注意該物業是否屬於商住合一,低層單位為商用單位,樓上屬於住宅(如尖沙咀重慶大廈),大廈會較多閒雜人等出入,較不受租客歡迎。要初步查出大廈是否屬於商住合一,可查看地政總署的地契及城規會的法定圖則。另外,此類物業一般亦難成立法團管理,如果單位經營黃色事業,銀行一般不會批出按揭,鄰近的單位及上下樓層的按揭成數亦有機會受影響,所以買入前應查清楚單位的經營活動。

 

  1. 博收購留意地積比

財團收購舊樓會考慮多項因素,其中地積比率(Plot Ratios)是指可發展的總樓面面積及地盤面積比例,如果比例愈高,樓宇便能興建得愈高,另外,如果物業的業權較集中,又處於市區地段,一般較易達到收購目的,根據現時強拍制度,50年樓齡以上的物業只要有8成以上業權份數,可以向土地審裁處申請強拍,打算買入舊樓博收購的人士可向相關專業人士查詢。 


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