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負資產重臨不可怕

2019.02.11

日前金管局公布最新數據,2018年第四季錄得262宗新增的負資產個案,涉及金額11.89億元,是七個季度以來首次「零的突破」。新聞一出,立即引起一陣恐慌,其實很多香港人也曾經歷過負資產,不過隨着近年樓市不斷攀升,負資產在近年已經少有聽聞,雖然現在負資產重臨,事實並沒有想像中可怕。

「負資產」一詞,意思是一項被用在抵押保證而取得貸款,惟市值比尚未清還的本金現值還低的資產。舉個例子:假設一年前購入600萬單位,當年按揭八成,即貸款480萬。一年後樓價急跌至450萬元,貸款額尚餘470萬,即負資產20萬元。本港對上一次出現新增負資產個案已是2016年的第四季,當季的新增負資產個案為4宗。而樓按歷史中最多負資產個案是2003年第二季,當時正值沙士疫症的高峰期,按季的新增個案達到105,697宗。而今次負資產再現,相信是由於自去年中美貿易戰以來,香港的股市及樓市明顯受壓,樓市於第三季起回調幅度加劇,令本港負資產個案於去年第四季重臨。

筆者認為,即使現時負資產重臨,市民亦無需過於憂慮,原因有三:首先,現時最新失業率低見2.8%,基本上可形容為全民就業。若業主仍有工作,並能夠持續供款,那麼銀行會「call loan」收回貸款的機會微乎其微。第二,受現時金管局的按揭措施監管,使用高成數按揭的人士,供款佔入息比率不可超過45%,根據金管局最新報告所指,現時本港平均供款與入息比率為35%,反映大部份港人仍有足夠能力供樓。第三,房屋供應問題仍然困擾着現屆政府,在土地供應不足、供求持續失衡的情況下,即使樓價下跌仍有不少買家趁着低位入市,對樓市作一個強而有力的支持。

不過,金管局公佈的個案,只涉及銀行提供的一按貸款,當中並不包括涉及二按的住宅按揭貸款。因此,現時所見的數字或未能反映全港負資產的個案,包括選用發展商高成數按揭的人士並未反映出來。筆者在此呼籲,在樓市下行的情況下,要小心選用此類的按揭計劃,由於數年後供款利息將會大增,加上若樓價下跌時要將原有的按揭計劃轉按至銀行時或需「抬錢」以彌補差額,業主要計算好自己數年後的還款能力,並預計多一筆資金作轉按用途,否則或只能出售物業。

展望下季,近日香港樓市交投量雖回升,但樓價仍未見明顯升勢,相信下季的負資產新增個案將挑戰千宗,重回2016年首兩季的水平。



延伸閱讀:

十年前後樓市有什麼變化?:
樓市#10yearschallenge(下)

想知道更多「辣招」的相關資訊,可以看:
樓市#10yearschallenge(上)

實用連結:
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