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按揭專欄

荃灣新盤按揭通識

2019.08.07

一如市場所料,上月底美聯儲宣布減息0.25厘,是近11年後再次啟動減息,而香港銀行暫未跟隨,維持最優惠利率(P)不變。根據美聯儲委員於會後的聲明,當局會密切留意美國經濟增狀況,以考慮息口的調整步伐。不過,日前中美磨擦再度升溫,美國總統特朗普再推新一輪關稅,並將中國列為「匯率操縱國」,中方亦立即宣布停止購買美國農產品,可見兩國關係面臨破裂風險。

至於香港局勢,受中美貿易戰、人民幣滙價下跌、多個星期的示威衝突、港GDP放緩、港股急跌等內憂外患夾擊,情況亦未見樂觀。近日有消息指出,多個地區的睇樓量大跌,周末十大屋苑成交量僅錄得2宗成交,部份屋苑價位重返年初水平。

不過,仍有發展商於荃灣區逆市推售大型新盤,折實平均實呎比同區二手屋苑更低約一成,最細的開放式戶折實入場費只需381萬元,加上發展商亦為買家提供高成數按揭,1,000萬元以下單位可承造8成一按,1,000萬元以上單位則最多可承造7成按揭,全期息率為P減2.7厘(P為5.375厘),實際按息為2.675厘,相信即使在政經氣氛不穩的情況下仍能火速售罄。

有意購入該盤的買家需留意,是次發展商提供三種付款計劃,包括105天即供付款、建築期付款及105天一按付款方法。若樓價下行時,選擇建築期付款的買家有可能面對銀行估價不足的問題,或需要在上會時補回首期差額,即舉例單位的折實價為800萬元,但入伙前銀行估價跌至750萬元,銀行只能借出750萬元的6成,比800萬元的6成按揭足足少了30萬元。

另外,有意選用發展商提供的高成數按揭的買家,部份發展商會有自己一套的借貸標準,或無須通過三厘的壓力測試及入息審查等,但批核與否則視乎與發展商合作的財務機構作最終決定,買家宜有心理準備需有足夠首期作後備以應付在銀行承造按揭。另一方面,財務機構的按揭息率一般較銀行為高,要考慮若樓市調整時能否轉按至銀行慳息及賺取現金回贈。因此,如買家有足夠能力,在波動市時建議揀選即供付款方法,除了可享有較高折扣率之餘亦較為安心。

更多按揭資訊: www.mReferral.com

延伸閱讀:
2019年上半年,香港樓按市場高低起伏,由專家剖析當中的變化
上半年樓按市場的回顧與前膽(上)
上半年樓按市場的回顧與前膽(下)

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