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美聯:新盤潮湧 樓市或短期見底 料第4季新盤銷售創4年新高 放寬按保效果立竿見影 呼籲政府再放寬 助上車置業

經絡:新按保一周年 年內新取用按保佔比創新高 籲放寬按保成數措施至2,000萬以下物業 全面取消壓測

2020.10.14

全球及本港經濟均受疫情衝擊,惟在全球央行「放水」下,環球投資市場漸見起色。本港樓市在期間展現極強抗跌力,最近更見觸底回彈的跡象。美聯物業住宅部行政總裁布少明估計,隨著疫情緩和,加上第4季新盤「報復式」群推,料季內新盤銷售量有望反彈至6,000伙,屆時將創近17個季度(即逾4)新高。二手方面,預計全年二手將「價量齊升」,料註冊量按年升逾1成,預期樓價維持全年升35%的預測。適逢新按保措施即將踏入一周年,效果令人驚喜,措施沒有令樓價大幅上升之餘,亦為上車換樓大開方便之門。

 

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,根據最新數據反映,7至8月份涉及按揭保險計劃的新取用貸款個案,佔整體新取用按揭貸款宗數均超逾3成,已創紀錄新高,足見較高成數按揭需求殷切。為進一步重啟換樓鏈運作,布少明及曹德明呼籲政府放寬1,000萬至2,000萬以下物業的按揭保險成數,由上限5成增至7成,並全面取消壓測。

 

疫情影響 第3季樓價由升轉跌 一、二手交投雙雙回落

布少明表示,回顧第3季樓市表現,受第3波疫情影響,加上本港經濟仍未恢復元氣,樓價按季出現回落。「美聯樓價指數」由第2季按季升約2.8%,轉為第3季按季跌約1.4%。至於一手方面,綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料,今季新盤銷售量,由第2季的4,290伙,回落近28%至今季的3,101伙。一手交投下跌的主要原因是受疫情困擾,令發展商推盤步伐放慢,直接影響銷情。

 

二手方面,據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料,二手住宅註冊量由第2季的13,562宗跌約7.9%至第3季的12,492宗,雖然按季回落,但是相比起疫情爆發初期的今年首季僅錄8,537宗,第三季宗數比起當時仍高約46.3%,並創近5季的次高水平(見圖一)。二手的承接力不俗,市民的置業需求未有因疫情而大幅下跌,亦有部份具置業剛需者藉此機會尋找入市空間。

 

圖一: 每季二手住宅註冊量

 

新按保一周年 逾600萬元至1,000萬元二手註冊量成「疫」市奇葩

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,去年《施政報告》為首置人士放寬按揭保險計劃的樓價上限,可承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元增至800萬元;承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至1,000萬元。措施實施至今近1周年,效果可為立竿見影。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料,今年首9個月二手住宅註冊量合共錄得34,591宗,較去年首9個月的32,001宗僅升約8.1%。若以各類金額的二手住宅註冊量與去年首9個月比較,不同價格的註冊宗數均按年下跌,唯獨逾600萬元至1,000萬元類別的二手註冊量,受惠放寬按保效應顯著上升,由去年首9個月的9,747宗,急升約47.7%至今年首9個月的14,399宗。

 

反觀,逾2,000萬元物業二手住宅註冊量則由去年首9個月的1,296宗跌約2成至今年首9個月1,033宗;600萬元或以下物業按年跌約9.1%15,430宗,而逾1,000萬至2,000萬元物業則跌約6.6%3,729宗。

 

雖然放寬按保成數令逾600萬至1,000萬元二手交投顯著上升,並帶動整體二手住宅註冊量按年上升,但樓價未有因放寬按保成數而大升。「美聯樓價指數」今年樓價窄幅上落,最新報164.82點,本年迄今僅微跌約0.11%,過去一年計則跌約1.9%

 

首9個月20大屋苑逾600萬至1,000萬元佔比由去年近6成半升至今年近8成

值得注意的是,今年首9個月全港二手住宅註冊量按年只升約8.1%,但同期20大屋苑二手註冊量按年升約34.2%,而此20大屋苑中逾600萬至1,000萬元按年更升約66.4%。宗數方面,此20大屋苑中,逾600萬至1,000萬元宗數升幅最高的是大角咀港島豪庭,按年升近1.62倍;YOHO TOWN按年亦升近1.5倍。至於新港城、峻瀅第一期及海怡半島分別升約118%、約108%及約106%(見表一)

 

表一: 2020年首9個月逾600萬至1,000萬元二手註冊量最多的20個屋苑

 

 

佔比方面,此20大屋苑中逾600萬至1,000萬元比率由去年首9個月約64%,升至今年首9個月約79%,當中19個屋苑比率均錄升幅,新都城、海怡半島、港灣豪庭、新港城及YOHO TOWN更增加逾20個百分點(見圖二)

 

圖二: 2020年首9個月逾600萬至1,000萬元二手註冊量佔其整體註冊量的比率

 

客戶選用高按比例曾創紀錄新高

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指,回顧新按保措施實施的一周年,根據經絡按揭轉介研究部、香港金融管理局香港按揭證券有限公司的數據反映,涉及按揭保險計劃的新取用貸款個案佔比,由去年10月前的約一成節節上升,8月份新取用按揭保險計劃貸款宗數,佔整體新取用按揭貸款宗數超逾3成(30.5%),7月份更曾達到31.4%,創紀錄新高(見圖三)。至於從貸款金額去看,8月份新取用按揭保險計劃貸款金額佔整體新取用按揭貸款金額達35%,七月份更曾達36.6%,同創紀錄新高(見圖四)

 

圖三: 新取用按揭保險計劃貸款宗數佔比

 

圖四: 新取用按揭保險計劃貸款金額佔比

 

另外,根據經絡按揭轉介研究部內部資料,客戶選用六成以上(高成數)按揭佔整體比例亦自去年10月後大幅上升,並於今年5月份達到逾四成(41%)的新高,最新9月份六成以上按揭選用比例為34%,仍屬紀錄以來的偏高水平(見圖五)

 

圖五: 六成以上按揭選用比例(按月)

 

 

至於在9月份選用高成數按揭的批出個案當中,有超過一半(54%)的客戶購入600萬元以上至1,000萬元的住宅單位,而購入300萬元至600萬元的住宅單位佔比為42%,購入300萬元以下單位的比例為4%,反映新按保計劃需求殷切,而且大部份客戶均受惠於此計劃。

 

曹德明表示,根據金管局現行措施,1,000萬元或以上的物業最高只能承造五成按揭,但隨著樓價高企,不少較大戶型的單位樓價動輒過千萬元,因此呼籲政府藉新按保一周年的時機調整按保策略,增加1,000萬至2,000萬元的物業的按揭成數上限,由現時的5成增至7成,藉此激活換樓市場及增加市場交投。若以1,500萬元的單位作例子,現時的按揭成數最高只有5成,即首期需要750萬元,假如

放寬按揭成數至7成,首期即時下降至450萬元,即變相「慳」300萬元或40%的首期開支。然而,每月供款亦因而增加,由原本月供$26,427增至$36,998(增加40%),壓力測試入息要求,更由$70,974增至$99,363(增加40%(見表二)

 

曹氏續指,全球低息環境持續,美聯儲更暗示至2023年前亦不會加息,在全球「零息時代」的大環境下,加息三厘的壓力測試大有調整空間,故呼籲政府應取消或降低壓力測試基準,降低置業門檻以增加買家入市或換樓的機會。

表二

例子

樓價:$1,500萬元

供款期:30

按揭利率:H+1.35% (封頂:P-2.75%

實際利率:1.76%*

*以1012日一個月hibor 0.41%計算

**P=5.25%

現時按揭成數上限
(5
)

假設按揭成數上限
(7
)

首期

$750萬

$450萬

減少$300 / 40%

貸款額

$750萬

$1,050萬

每月供款

$26,830

$37,562

增加$10,732 / 40%

3厘壓力測試的入息要求

$70,974

$99,363

增加$28,389 / 40%

2厘壓力測試的入息要求

$63,336

$88,670

1厘壓力測試的入息要求

$56,131

$78,583

取消壓力測試的入息要求
(供款與入息比率)

$53,660

$75,124

 

潛在新盤供應涉逾1.1萬伙 今季新盤銷售料創17季新高

布少明認為,隨著疫情逐漸緩和,相信發展商將重新加快推盤部署。資料顯示,第4季將有多個大型新盤登場,涉及潛在供應多逾1.1萬伙。當中以沙田及馬鞍山佔最多,料達約3,995伙;其次是啟德區,潛在供應約1,937伙;至於深水埗、長沙灣與油尖旺料達約1,280伙單位供應。布少明認為,疫情漸退,近期發展商推盤步伐明顯加快,相信今年第四季一手銷售量將顯著回升,有望錄得約6,000伙,創出近17個季度(即逾4)新高,但以全年計算,由於受到第三季疫情的影響銷情,一手銷售量則由2019年全年的18,590伙,估計回落約15%至低於16,000伙水平(見圖六)


圖六: 每季新盤銷售量

 

二手方面,全年將出現「價量齊升」的局面。估計第4季二手註冊有望維持高企,料錄約12,000宗左右,屆時將為連續三季錄逾萬宗的水平,相信全年的二手註冊量將由去年錄得的41,278宗,按年升近13%46,600宗(見圖七)。樓價方面,則維持全年樓價升35%的預測。

 

圖七: 每季二手住宅註冊量

 

布少明強調,鑑於本港經濟仍受新冠疫情及地緣政治影響,各行各業均需要大力推動現金流動,以舒緩銀根短缺的問題。適逢新按保措施剛屆一周年,對推動上車換樓的成效顯著,亦呼籲政府從善如流,進一步將1,000萬至2,000萬元的物業的按揭成數上限,由現時的5成增至7成,以及全面取消壓力測試。布少明認為此舉可以增加港人將物業套現的能力,從而增加二手放盤供應,彌補新供應不足,同時更可增加港樓對環球游資的吸引力,助香港吸納資金,有助加快經濟復甦。

 

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