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【美聯專欄】租樓+收租懶人包: 「生約」及「死約」不可不知的事

2022.08.31

樓價高企,租樓來解決居住問題是平常不過的事,業主放盤,想搵個好租客,亦是合情合理。值得留意的是,其實業主及租客,租樓有很多程序及細節位需要注意,例如睇樓流程、租約釐訂、支付按金等,下文將為大家羅列所需注意事項,希望讓大家出租和交租都可以安心。

(1)委託持牌代理最穩陣 

租樓第一步,當然是要尋找一個住得舒適、啱自己心水的樓盤。現時市面上有不少搵樓網,亦有不少業主自讓租盤,大家可以直接聯絡業主睇樓及商談。

不過,假如是租樓「新手」,或者是放租「新手」,還是建議委託地產代理協助為上策。始終地產代理的租盤及客戶數目較多,而且可根據業主和租客需要,協助篩選及覓尋心水租盤和租客,交易內一切所需知道的事宜都可以一目了然,的確可節省很多不必要的時間。同時,持牌地產代理相對於物業租買交易上均有專業知識,且受到地產代理監管局的法規所規管,故委託專業地產代理協助,無論是租客或業主,均可獲較大保障。

租樓 放租

(2)親身睇樓是必需的

住進一個單位,最重要是感覺舒服,一般來說,親身去睇樓是必需的,除非是一些租約未完結、而你又對單位內櫳間隔相對熟悉、而你又認為相當啱心水非租不可的單位,那就另當別論。

將心比己,如果業主願意開放單位讓租客親身去睇樓,可以增加租盤的關注度和吸引力,自然較容易租得出。

(3)一般免租期為7至14日

租客看完心儀的租盤後,當然可以嘗試和業主商議租金。一般而言,業主有權查閱準租客背景,包括索取工作證明及入息證明等,當然租客也有權拒絕提供。如不欲披露私隱,唯有另外搵盤。

不過,通常入息穩定、沒有不良財務紀錄,甚至有能力一筆過支付半年,甚至是1年租金,減低業主收不到租金的風險,或可以成為議租的理據。業主亦相對上較受落。

另一方面,由於要搬屋、搬傢俬等原因,簽約後往往需時搬入,故此租客亦可與業主商討何時起租,即是所謂的「免租期」。法例沒有硬性規管免租期,一般而言,住宅免租期為7至14日,如果屬代理盤,則可以由代理開口與業主洽談。

(4)臨時租金、臨時訂金及正式租約的簽訂

當所有條件都談妥,租客便可以與業主簽訂租約。一般而言,雙方會先簽署臨時租約,之後再擬定日子簽正式租約。當然,亦有不少個案是直接簽署正式租約。至於訂金方面,法例沒有硬性規定是否需要,但一般是一個月的租金金額。

簽完臨時租約後,在指定日子簽正式租約。最正常情況,現時一般正式租約都是兩年期租約,首年一般是「死約」,即任何一方退租,則須向對方賠償「死約」期內的其餘月份租金。至於第二年一般是「生約」,期內任何一方有意退租,則只需提前通知(一般為一個月,詳情視乎合約條文),而毋須向對方賠償。

「生約」及「死約」知多點

事實上,租樓的時候,經常聽見「生約」及「死約」兩個講法。到底兩者之間有何分別呢?坊間普遍流行簽兩年租約,而這份兩年租約,通常再可細分成「一年死約」及「一年生約」。不過,現時法例上並無明文界定「生、死約」年期。

「死約」是指雙方在租期內均受到租約的約束,兩者均需履行合約條文,不可解除租約。若以「一年死約」為例,即雙方不可在完成第12個月租約前解約,若任何一方提前解約,便屬違約,需要作出賠償。

至於「一年生約」,一般是指在「死約」完結後租客有權續租一年的權利,要注意的是除非在租約已列明續租期的租金,否則業主有權加租。

簽署正約時,租客一般需要同時支付「按金」與「上期」,金額通常是「兩個月租金作按金,以及預先支付首個月租金」,即合共三個月的租金金額。

租樓支出的例子:

簽正約後要支付的金額

假設議定租金為$14,000

按金(一般為兩個月租金金額)

$28,000

預支首月租金

$14,000

地產經紀佣金(如有,一般為半個月租金金額)

$7,000

總數

$49,000

(5)打釐印保障雙方

簽訂正式租約後,租約一式兩份分別由業主及租客保管,並需要於30日內到稅務局繳交印花稅 (俗稱「打釐印」)。值得一提的是,印花稅率由租約長短而定。如租約年期1年內,印花稅率年租或平均年租的0.25%;如租約1年至3年,印花稅率是年租或平均年租的0.5%;如果是3年以上,印花稅率是年租或平均年租的1%。另一式兩份打釐印須另加5元手續費。
 

假設想租住一伙月租14,000元單位,租約期2年,業主及租客須各自繳交422.5元印花稅。

必須注意的是,假若租約無打釐印,香港法庭將不接受相關租約作為呈堂證供,若日後雙方有爭拗,則沒有法律保障。

租約年期

印花稅率

1年內

年租或平均年租的0.25%

1年至3年

年租或平均年租的0.5%

3年以上

年租或平均年租的1%

*註:一式兩份打釐印須另加$5手續費

 

資料來源:稅務局

印花稅例子:

月租$14,000,租約期2年(一年死約,一年生約):

  • ($14,000 X 12) X 0.5% = $840
  • 另加一式兩份打釐印的手續費$5,之後再由業主及租客分攤
  • ($840 + $5) ÷ 2 = $422.5

即業主及租客須各自繳交 422.5元印花稅

「連租約」主要在買賣單位

順帶一提,市場不時出現 「連租約」成交,主要出現在買賣單位上,是指所買下的單位仍有租客在內居住,且租約尚未完成,新買家買入物業後,需繼續完成舊業主與租客未完成的租約。 當然,買入「連租約」單位可以免卻另找新租客的煩惱,更可以預早計算租金回報。 不過,「連租約」單位最大問題是買家多數未能親身睇樓,買家難以知道單位內部情況,而且亦無從得知現租客是不是「租霸」,只可靠業主了解租客背景及交租記錄。加上買入「連租約」單位申請按揭時會比較困難,而按揭成數亦會較低,最多只能做到 5 成按揭。

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