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【美聯專欄】施政報告2022預測 地產樓市現轉機?

2022.10.14

受到加息及疫情的影響,香港經濟正面對回歸以來最嚴峻的挑戰,本港樓價跌勢已成,市場熱切期待特首李家超的《施政報告2022》可以提出有效的「救經濟、振樓市」方案措施,期望政府出手減辣救市,助樓市及早「復常」。

單計2022年第三季「美聯樓價指數」已急挫5.9%,創2018年第四季以來的15個季度最大跌幅。而「美聯樓價指數」創逾4年半新低,而本年迄今跌幅已擴大至8.22%。相信樓價下跌「已成定局」,全年樓價跌幅預測擴大至雙位數,預計創2008年後最大跌幅。價跌量卻難升,預計全年整體物業(包括住宅及非住宅)註冊量僅錄約6.4萬宗的水平,更是創出自1991年以來32年的新低。

《施政報告》未能提出有效的「救經濟、振樓市」方案,跌勢加劇,將禍延地產、銀行、律師等眾多行業,勢必影響香港疫後的經濟復甦,希望特區政府能於《施政報告》中提出更多「招商引資」的方案,吸納中外人才及資金來港,救活經濟,同時能「減辣」,助樓市及早「復常」。

施政報告2022 減辣

事實上,「辣招」對助市民上車的作用一直成疑。政府推出「辣招」原意,是壓抑炒風及樓價,並換取時間覓地增供應,惟樓價升勢難止。「美聯樓價指數」在2003年至「3D辣招」推出的2010年的約7年期間,升幅高達1.7倍;自「辣招」推出後至2019年底,仍然升逾1倍,反映「辣招」雖然具一定壓抑樓價作用,但是效用有限,反而帶來成交大幅萎縮的副作用。

美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,在2003年樓價低位至2010年首次推出「SSD辣招」前約7年期間,平均每月錄得二手成交約7,500宗,但是在「辣招」推出後至2019年「林鄭Plan」推出前,平均每月二手成交僅錄約4,200宗,較「辣招」推出前暴跌近4成半,可見「辣招」實阻礙了物業的正常流通 。

取消BSD及SSD

從速撤銷或放寬已失效的「辣招」是事在必行,將15% DSD稅率回復至雙倍印花稅。另應下調買家印花稅BSD稅率,或取消BSD稅,以吸引環球人才及資金來港置業。同時亦應取消額外印花稅SSD,或可將年期及稅率回復至「加強版」前。

了解印花稅

綜合稅務局資料,9月份3項住宅辣稅個案(包括15%新住宅印花稅、BSD及SSD)合共錄202宗,較8月242宗跌約16.5%,並創自2020年4月後的29個月新低。事實上,2022年3項住宅辣稅個案均處偏低水平,以今年首9個月合計,3項住宅辣稅個案合共2,463宗,比起去年同期3,751宗大跌約34.3%,較2015年同期16,470宗更大減約8成半,創有紀錄以來第二低,僅略高於2020年同期2,411宗。

辣稅個案減 炒賣已近絶跡

若以3項住宅辣稅個案劃分,2022年首9個月BSD個案(買家印花稅個案 – 非香港永久性居民及以公司名義入市的住宅個案均需要繳付的稅項)錄525宗,較2021年同期657宗跌約2成。過往BSD不乏內地買家,但因中港兩地仍未全面免檢疫通關,導致近年BSD個案處偏低水平;若與中港正常通關時期的2019年首9個月BSD個案1,557宗相比,2022年相關個案更大跌約66.3%,可見近年內地買家來港置業意欲因未能恢復正常通關而大大減低。

施政報告2022 減辣

至於SSD方面,2022年首9個月錄176宗,比起2021年同期291宗跌約39.5%,大大反映現時樓市短線炒賣已近乎絶跡,政府是時候為市民換樓開方便之門,活化換樓鏈,從速撤銷或放寬「辣招」。

了解印花稅

由於樓市與經濟息息相關,若經濟復甦,資金充裕,樓市亦將隨之回穩,因此政府應提出更多有效的「招商引資」方案,以不同的優惠,甚至放寬移民及來港升學的政策,以吸納國內外的人才及資金來港,為本地經濟帶來新動力。

現時價量的下跌只是受到外圍利淡因素影響,本港樓市基調穩固,特別是經歷「林鄭Plan」、「茂波Plan」及最近降低壓測措施的連續三次按揭放寬,樓市已得到一定程度的鬆綁,有更健康的發展環境,而且本港未有完全跟隨美國加息幅度,加上隨著疫情緩和,防疫措施亦進一步放寬,故踏入10月份,市場憧憬《施政報告》有利好消息,將有助刺激本港經濟及樓市氣氛。相信若政府能有效吸引資金來港,及解決移民潮帶來的副作用,待資金再次湧入,樓市即會「復常」。

如2023年跌勢持續,樓市價量暴跌,必定引發「骨牌效應」,進一步推倒經濟,特區政府必須正視問題,提出有效的方案及早「止跌」,減少負資產及民怨,並有助樓市「軟著陸」。

按揭數字方面,近月亦出現回落跡象,9月份按保數字全線下跌,經絡按揭認為相信因近月樓市交投淡靜,以及面對加息周期,未來供樓利息開支將有所增加,使市民入市相對謹慎,而按保宗數及借貸額亦相應放緩,以避免即時跌入負資產行列。而現時樓按市場利淡因素充斥,氣氛觀望,如下周《施政報告》未能提出有效的振樓市方案,今季樓按市場或會繼續下調,按保數字亦會相應回落。

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