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【美聯專欄】新一季賣地計劃好多靚地!一文睇清將來新盤有咩揀

2022.10.06

發展局在2022年9月底公布新一季賣地計劃,政府將於2022年10至12月推出多幅「百億地王」,住宅供應達5,900伙,屬本年度單季新高之餘;連同首兩個財政季度約6000伙,合共涉及約1.19萬個單位,佔全年供應目標1.29萬伙的92%。

最焦點的一幅地皮,為原屬商業地、現改作住宅用地的啟德第2A區4號地盤、5(B)號及10號地盤,共提供1,750伙,該發展區已有逾一年半未有住宅地供應,是次推出為前北面停機坪用地,貼鄰港鐵屯馬線宋皇臺站,可以講得上宋皇臺站的上蓋項目,可建總樓面約138.03萬平方呎,市場估值最高約200億元。項目地皮規模龐大,鄰近港鐵宋皇臺站,交通方便,而項目分為3幅地塊發展,故發展商或需多花心思設計,發展成本或稍增,惟值得留意,項目有商業部分,日後可連接九龍城區,故具一定商業潛力。

100億元靚地招標

加息令市場觀望氣氛濃厚之下,政府反而在這時候選擇大力推靚地招標,而且是位處鐵路上蓋,市值隨時超過100億元的大型地皮,似乎最不擔心樓價跌的人,是特區政府。

發展局局長甯漢豪表明,啟德區早已規劃為提供公私營住宅發展的社區,並按時推出土地。而供應會否對區內樓價構成壓力,她認為政府推地不應為「托市」令價錢較高,而是關注市場住屋需求問題,令樓價在大家可負擔水平屬好事。

她亦指,環球經濟前景充滿挑戰,香港也不例外,樓市氣氛相對以往疲弱,社會上可能有人會擔心政府會否因此放慢造地建屋的步伐,但政府知道市民對土地房屋供應有殷切期望,因此,繼續貫徹多管齊下的造地策略,並以持之以恆的態度提供土地作發展之用。強調土地是社會未來發展的重要資本,不因目前的經濟環境而放慢造地及推地步伐。

事實上,啟德跑道區現時有很多樓花項目,雖然今次土地位於另一邊,但同區未來依然供應眾多。新盤供應集中啟德跑道區,共涉近8,000伙單位供應,而在2022年7月,啟德跑道區9間地產發展公司成立非牟利私營公司,名為「啟德跑道區私人發展有限公司」,成員包括華懋集團、中國海外、帝國集團、遠東發展、恒基、嘉華國際、新世界、新地及會德豐,將通過公私營協作模式與不同持份者和政府部門配合及協商,而跑道區取名為Park Peninsula,勢成集休閒娛樂、體育、酒店旅遊、商業及住宅於一身的全新綜合多元化新地段。

地皮 啟德 宋皇臺站

區內近期焦點的新盤承豐道23號項目,1及2期分別648及571伙,共1,219伙,樓花期約20個月,已獲批預售。該盤位於2021年中開售的維港1號旁,同望香港兒童醫院方向。第一期標準戶實用面積由約250至710平方呎,涵蓋開放式至3房間隔,當中2房戶佔約50%、1房戶則佔約35%。項目首張價單涉及130伙,涵蓋開放式至3房,實用面積250至620平方呎,價單定價595.6萬元至1,664.1萬元,價單呎價23,112元至27,088元,扣除最高12%折扣,折實價524.2萬至1,446.5萬元,折實呎價20,339至23,839元。

至於另一幅官地,位於赤柱環角道馬坑邨以南豪宅地,地價有望突破200億元,該地盤預計總樓面約48.02萬平方呎,市場估值最高約206.5億元,每平方呎樓面地價達4.3萬元。美聯測量師行董事林子彬表示,項目規模龐大,為近期罕有的大型豪宅用地,估計以發展分層式豪宅為主,開則上亦會傾向大戶型,惟項目景觀上會以樓景為主。

另一焦點住宅項目為港鐵大嶼山小蠔灣第1期項目,涉約1,400伙;而發展局易前公布與港鐵就小蠔灣車廠用地房屋發展項目的原址換地及擬議的小蠔灣鐵路站達成協議。項目落成後會提供約2萬伙公私營房屋單位,當中約一半會是資助出售房屋,項目將會分四期落成,首批6,000伙公私營房屋單位,預計於2030年至2032年間陸續落成入伙。至於,為配合項目而建的小蠔灣鐵路站將預計於2030年建成及啟用,以配合首批居民遷入。

事實上,政府在淡市之中推出貴重地皮,其實與政府的地價收入低迷,加上近期地皮呎價高企有關。今年度首五個月,政府的地價收入為172億元,與全年度的預算收入1,200億元相距甚遠。財政司司長陳茂波指,過去樓價下調時,地價的調整幅度會更大,4月份便曾有住宅地皮流標。經濟疲弱之時,市場對商業用地的需求亦較弱,而發展商補地價商討的意欲亦明顯減弱,以上因素均影響土地收入,參考自2016/17年起,本港地價收入連續四年突破千億元水平,佔庫房收入相當高的比例。

所以,在第三、第四季度,除非政府推出多幅「百億地王」招標、並成功批出,本財年的地價收入才有望達預算水平。不過,發展局局長甯漢豪回應指,每幅出售的地皮也有合理估值,即使賣出地價的收益與今年初公布的估計或有不同,若達不到1,200億元地價收入,相信會在財政預算案內安排及交代,但不會為了達至某一個價格才出售,政府亦將緊貼市價批地。

沙田中小型住宅地反應理想

此外,於9月中截標的沙田顯和里中小型住宅官地,市場反應理想,共收到17份標書,結果由萬科海外及永泰地產合作以7.8638億元投得,項目將以純住宅發展,料興建中小型單位,每平方呎樓面地價達8,802元。上述地盤兩公司股權各佔50%,預計可興建約170個單位。

綜合市場早前估計,地皮估值約5.7億至約9億元,預計每平方呎樓面地價5,600至9,000元,即是貼近市場預期上限。如是者,反映出發展商出手並非想像中保守,只是現階段選擇投資額較小的地皮出擊,願意用高呎價去爭土儲。

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