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美孚新邨作為香港藍籌屋苑,交通方便及社區配套齊全,即使在淡市仍成交頻繁。不過有準買家擔心屋苑已有半百歷史,申請按揭時不能為單位申請到最長30年的按揭還款期,當中理由是甚麼?事實上是否有特別情況可成功批核30年?經絡按揭一次過為你拆解。
美孚新邨按揭| 同一屋苑落成年份不同
根據銀行現時按揭批核制度,最長按揭還款期為30年,大部份銀行會根據「75減」計算最長還款期,即樓齡45年以上的物業,最長還款年期有機會不到30年。美孚新邨現有99座,分別在1968年至1978年落成,樓齡介乎46年至56年。如果以「75減」 邏輯計算,如果以1968年落成的美孚新邨,最長還款期理論上最長只能做到19年(75-56年),1978年落成的座數,最長還款期理論上為29年。
美孚新邨期數 | 入伙年份 |
第1期 | 09/10/1968 - 31/07/1969 |
第2期 | 07/09/1971 - 27/05/1972 |
第3期 | 17/05/1972 - 09/07/1973 |
第4期 | 01/11/1973 - 21/11/1974 |
第5期 | 06/11/1972 - 27/07/1973 |
第6期 | 22/02/1974 - 10/11/1976 |
第7期 | 29/09/1976 - 23/03/1977 |
第8期 | 03/05/1978 - 16/05/1978 |
資料來源:美聯物業
美孚新邨按揭| 按揭還款年期影響
按揭還款年期長短,對整個按揭計劃均有影響,細列如下:
每月供款
按揭年期縮短,導致每月供款額增加,例如一個單位樓價為600萬,按揭成數為7成,如果還款期為30年,每月供款為$20,355。如果按揭還款期只有20年,每月供款便增至$25,729。
入息要求
按揭還款年期長除了增加每月供款,入息要求也會增加,在同一例子下,入息門檻便由$40,711增至$51,457。
單位A | 單位B | |
按揭還款年期 | 30年 | 20年 |
樓價 | 600萬 | 600萬 |
按揭成數 | 70% | 70% |
首期 | 180萬 | 180萬 |
每月供款 | $20,355 | $25,729 |
入息要求 | $40,711 | $51,457 |
美孚新邨按揭| 銀行酌情調整還款期
以上為銀行界一般的批核標準,不過個別銀行會提供「80減」樓齡的按揭計劃,所以部份美孚新邨屋苑按揭仍能做到30年還款期。另外,物業的樓齡只是銀行批核按揭其中1個考慮因素,我們親身遇過不少情況,如果借款人財務質素良好,例如屬於公務員擁有穩定收入,單位保養得宜,即使買入的美孚新邨單位已經樓齡較老,銀行仍有機會批出長年期的按揭計劃,所以簽署臨約前,可以先聯絡按揭轉介公司,提供物業狀況及個人資料,由按揭專員作初步的分析。