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【低息時代】美國聯儲局宣佈利率不變對香港按揭的3大啟示

2020.07.30

美國聯儲局今晨宣佈維持低息政策，政策制定委員會一致決定將短期利率目標區間維持在0至0.25%不變，並重申承諾使用所有工具支持美國經濟，並將保持近零利率，時間長短視乎經濟復甦過程。議息結果對香港的按揭帶來甚麼啟示？如何在低息時代選擇適合自己的按揭計劃？

1. 低息環境持續有利樓市
現時多個國家已推行零息政策，加上美國繼續貫徹低息方向及在量化寬鬆政策帶動下，大額資金需要尋求出路，有機會繼續流入香港金融體系。近日港匯持續增強，在七月底銀行結餘預計達1,833億，資金泛濫情況下半年料持續，預料對香港樓市帶來正面作用。

2. 更多人選用H按
金管局數字顯示，現時多達九成供樓人士使用H按供樓，在資金持續流入下，拆息有望繼續低企，以現時新造按揭H+1.5%，今日一個月拆息0.26%計算，實際按息已低至1.76%，已低於封頂息率2.5%低74個點子。但當銀行結餘繼續上升至2,500億水平及持續一段時間，拆息有機會跌至0.2%，故H按的實際息率有機會挑戰1.7%。在低息環境下H按供樓會較P按優惠，選擇H按供樓的人數會繼續上升。

以貸款額500萬、還款期25年、按揭計劃H+1.5%及封頂息率2.5%計算，當拆息等於或高於1%時，需要使用封頂息率供樓，每月供款約為$22,431，全期利息為$1,729,251，以今日拆息計算，每月供款減少$1,818至$20,613，全期利息減少$545,236至$1,184,015。如果拆息進一步下調至0.2%，每月供款減少$1,961至$20,470，全期利息減少$588,228至$1,141,023。

拆息變化對每月供款及利息影響（貸款額500萬、還款期25年、按揭計劃H+1.5%及封頂息率為2.5%）：

Hibor	≥1%	0.26% (30/7/2020)	0.2%
實際息率	2.5%(封頂息率)	1.76%	1.7%
每月供款	$22,431	$20,613	$20,470
全期利息	$1,729,251	$1,184,015	$1,141,023

*以上例子只供參考

3. 銀行按揭作風仍保守
聯儲局維持低息政策，反映經濟復甦仍然需要長時間，面對失業率上升等負面因素，銀行需要進行更嚴謹的風險管理，對批核按揭仍會較為保守，除了現時已收緊現金回贈至0.2%，並持續調整按揭計劃，如果想捉緊按揭優惠的尾巴，便要盡快提交申請。

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