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新手按揭

【步入低息】美國減息下,按揭人士應該如何選擇按揭計劃?

2020.03.04

美國昨晚聯儲局突然在兩次議息會議之間減息0.5%,基準利率降至1% - 1.25%。今天,香港龍頭滙豐銀行宣布暫時不會降低最優惠利率 (Prime Rate),話雖如此,息率市場的走勢依然會影響正在供樓或準備新造按揭的人士!

 

1. H Plan人士有望不用「封頂利率」供樓

雖然最優惠利率不變,但香港銀行同業拆息(Hibor)受市場貨幣供求影響,當市場利率降低時,Hibor很有機會跟隨下跌。最近一年多,如果採用H按計劃的人士,每個月都應該使用「封頂利率」供樓。因為Hibor大部份時間都處於1.5%或以上,如果當初簽按揭計劃合約時的條款是全期H+1.25%,總利率已經是2.75%或以上,比封頂利率(約2.25% - 2.5%)還要高。

 

昨日加息前,1個月銀行同業拆息是1.55%,今天已經跌至1.4%,幾年前使用低息H按計劃的人已經開始受惠。如果Hibor未來進一步跌至1.25%或以下,大部份H按計劃的業主都會使用低於「封頂利率」的利率來供樓,每月供款將會減少。例如Hibor跌至1.1%時,如果當初的條款同樣是全期H+1.25%,總利率已經是2.35%,低於封頂利率 (細P-2.5%=2.5%),這樣就可以少供0.15%利息了。

 

減息後

減息前

全期利率

H+1.25%

H+1.25%

Hibor

1.1% (假設利率)

1.5%

總利率

2.35%

2.75%

封頂利率

2.5%

2.5%

實際利率

2.35% (慳息0.15%)

2.5%

 


2. 新造按揭或轉按業主應該選H按計劃

隨著Hibor有望進一步回落,加上市場預計美國在今年餘下時間會再減0.5%,甚至重新展開新一輪量化寬鬆政策,客戶轉按或新造按揭時應該選用H按計劃,以降低利息支出。市場上近月選用Hibor按揭的客戶比例有所減少,由高位的93.5%下降至大約80.2%,展望未來數月使用H按計劃的人將會回升。



3. Prime Rate難再降低

美國從2015年尾開始加息9次,但期間香港銀行只曾加息1次,增加息率只是0.125%,隨著美國在這兩年提早步入減息週期,去年香港的銀行已經將最優惠利率減回0.125%,細P已經回到5%,也即是2008年金融海嘯的地位,可以說是低無可低,所以選P Plan的潛在好處非常有限。


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