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【美國放水】QE 如何影響H按及P按?

2020.03.25

在新型冠狀病毒肆虐下,美國聯儲局推出無限量化寬鬆(Quantitative easing,簡稱QE),無限買進美債和按揭抵押證券,讓資金流入企業及個人手上,希望穩定市場恐慌情緒。究竟量化寬鬆對息口走勢有何啟示?對H按P按供樓人士產生甚麼影響?

 

量化寬鬆是指中央銀行向金融機構買入國債等資產,增加金融體系的貨幣供應,刺激經濟,緩和經濟逆轉影響。要決定量化量鬆是否具備成效,實際要視乎銀行取態,銀行需衡量本身資金充足程度及借款人信貸風險,而決定會否增加貸款。短期下量化寬鬆推出有助經濟復甦,但長遠會導致通漲。

 

H按長遠仍受惠拆息下跌

美國過去半個月已兩度減息,今週又推出「無限QE」措施,翌日帶動港股回升,然而受疫情影響,短期內經濟仍未明朗,措施亦未能有效刺激經濟活動,加上新股上市及季結因素,對港元資金較為緊張,加上市場氣氛保守,銀行同業拆息已經連升多日,使用H按人士大多需要使用封頂息率供樓,短期內一個月拆息仍較為波動,不過長遠而言,拆息仍有望回落,對H按供樓人士仍有著數。P按方面,銀行受利潤低微及資金成本高企下,預計最優惠利率仍保持不變,P按供樓人士短期內未能因此受惠。

 

假設供樓人士現正使用P-2.9%的P按計劃,在預期最優惠利率不變下,利息開支維持現狀。如果使用H+1.24%、封頂息率為P-2.9%的H按計劃,在今日一個月同業拆息1.88%的情況下,會使用較優惠的鎖息上限作為供款。如果銀行的最優惠利率為5.25%,不論是P按的實際息率還是H按的封頂息率,實際供款息率同樣為2.35%

 

不過,當拆息長遠受惠量化寬鬆等因素而下跌,H按毋須使用封頂息率時,供款會出現變化,如果拆息跌至1%,在毋須使用封頂息率下,實際按息為2.24%,每月供款比封頂息率或P按減少169元,全期利息節省60,804元。

 

貸款額300萬及供款30年供款例子比較(銀行最優惠利率為5.25%):

按揭情況

H按(拆息為1.88%

H按(拆息為1%

P

按揭計劃

H+1.24%,封頂息率為P-2.9%

P-2.9%

實際按息

2.35%

2.24%

2.35%

每月供款

$11,621

$11,452

$11,621

全期利息支出

$1,183,555

$1,122,751

$1,183,555

*以上例子假設全期利息不變

 

美國啟動量化寬鬆務求多管齊下搶救經濟,經絡按揭轉介會繼續留意息口走勢,並提供最新的按揭資訊,讓供樓人士以最優惠按揭計劃置業安居。

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