美國聯儲局宣布加息0.75%,為今年第3次加息,累積已加息1.5%。而與H按相關的1個月拆息,更已連升多日。雖然銀行現時未有調高最優惠利率,但市場預計下半年將會調升,供樓壓力難免增加。經絡按揭為大家拆解每百萬貸款額會增加多少供款,以及加息時代下的慳息攻略。
雖然現時銀行未有調高最優惠利率,但拆息已經率先抽升,近日拆息升至0.6%(2022年6月17日),如果以H+1.3%按揭計劃計算,實際按息升至1.9%。如果拆息繼續向上升至1.2%,實際按息便會觸及封頂息率2.5%,屆時每月供款一般會比現時增加百多元至千餘元。如果最優惠利率增加,實際按息升至3%,每月供款有機會增加數千元以上。
貸款額 | 實際按息1.9% | 實際按息2.5% | 實際按息2.75% | 實際按息3% |
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$1,000,000 | $3,820 | $3,951(+$131) | $4,082(+$262) | $4,216(+$396) |
$2,000,000 | $7,639 | $7,902(+$263) | $8,165(+$526) | $8,432(+$793) |
$3,000,000 | $11,459 | $11,854(+$395) | $12,247(+$788) | $12,648(+$1,189) |
$4,000,000 | $15,279 | $15,805(+$526) | $16,330(+$1,051) | $16,864(+$1,585) |
$5,000,000 | $19,205 | $19,756(+$551) | $20,412(+$1,207) | $21,080(+$1,875) |
$6,000,000 | $23,046 | $23,707(+$661) | $24,494(+$1,448) | $25,296(+$2,250) |
$7,000,000 | $26,887 | $27,658(+$771) | $28,577(+$1,690) | $29,512(+$2,625) |
$8,000,000 | $30,728 | $31,610(+$882) | $32,659(+$1,931) | $33,728(+$3,000) |
$9,000,000 | $34,654 | $35,561(+$907) | $36,742(+$2,088) | $37,944(+$3,290) |
$10,000,000 | $38,505 | $39,512(+$1,007) | $40,824(+$2,319) | $42,160(+$3,655) |
*假設為還款期30年
**以上例子只供參考
Mortgage-Link(按揭存款掛鈎計劃)是近年銀行提供的按揭產品時的附帶項目,為貸款人提供高息儲蓄戶口,息率與按揭貸款利率相同。假設按揭貸款實際利率為1.9%,按揭存款掛勾戶口的利率亦同樣為1.9%。按揭利息上升,Mortgage-Link的息率也會同時上升,可以做到慳息效果。Mortgage-link另一好處是屬於活期存款戶口,當有資金需要,可隨時提款以應付緊急開支,所以非常適合存放備用資金,節省利息開支。
另一個簡單慳息方法是轉按,根據過往歷史,在加息潮下,銀行會調整按揭計劃,例如收緊鎖息上限增加按揭利率等,由於現時按揭計劃仍有低至H+1.3%,加上現時有高達1.6%現金回贈,例如借貸額為800萬,現金回贈足以高達12.8萬,能夠抵銷數月的支出。
另一方面,過往有不少新盤買家選擇發展商按揭,在「蜜月期」過後,是以P+1%、P+2%等按揭計劃供款,由於這些計劃的利息開支一早比市場上的按揭計劃為多,當最優惠利率上升,這些人士的供樓負擔更大,最好盡快轉按減低利息成本。
按揭市場有不同供款方法,其中一個方法是不論利率上升還是下跌,均以固定金額供款,並同時延長或縮減還款期。例如利息上升時,全期還款年期便會增加,如果利息下跌,全期還款年期便會縮減。不過選用固定金額供款,不能申請30年還款期,因為一旦加息,便會超出金管局的30年按揭還款期限制,詳情可以向我們查詢。
市場上另一個慳息方法是選用定息按揭,現時定息按揭的利率分別為10年的2.7%、15年的2.85%及20年的3%。如果將來按揭利率升穿3%,定息按揭可以發揮作用,但現時H按的按揭計劃普遍為H+1.3%,以2022年6月17日拆息0.6%計算,實際按息為1.9%,比定息按揭為低,故現階段仍未是最化算。
由於加息下每月利息難免增加,最簡單慳息方法是向銀行償還部份本金,最低額通常為5至10萬,在低息環境下,才向銀行借取更多資金。提早還款需要注意罰息期,現時一般按揭計劃設有2至3年罰息期,銀行有機會取回現金回贈,決定前記得先行審視按揭合約的條款。