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按揭新聞
美國再加息四分一厘息口續低 繼續支持樓市成交暢旺經絡料全年新取用按揭金額達2590億元
2017.06.15
美國聯儲局經過兩日議息後，於今晨宣布加息四分之一厘，今次是今年內第二次加息，已經累加一厘(圖一)，經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示，對於美國今次加息並不意外，觀乎美國經濟數據表現不俗，五月份的失業率為十六年以來的新低，錄得4.3%，但由於通脹率無大幅的上升，預料美國聯儲局於今年底前僅能再加息一次。而今次美國加息，令港美息差再度拉闊，但由於現時銀行體系結餘仍然高達2595億元(圖二、三)，反映資金充裕，除非有外圍因素影響，否則在無走資的情況下，本港無即時跟隨美國加息的壓力，而美國方面加息步伐並不急速，即使本港加息，幅度亦溫和，介乎二十五點子至五十點子之間，近期本港同業拆息無大幅抽升，相信本港按息仍然會維持低水平，實際按息約兩厘至兩厘半，對供樓人士負擔影響輕微，每月供款僅增加數百元，業主早已有心理準備。
息口走勢
今年樓市氣氛暢旺，政府出招收緊「一約多伙」無阻新盤熱賣，金管局作為金融監管機構，亦頻頻出招，推出第八輪物業按揭貸款審慎監管措施，加強銀行貸款風險管理，其中內評法的銀行的新造按揭貸款的風險權重由15%調高至25%，銀行在平衡利潤及資金成本後，由龍頭銀行發揮領導者角色，率先上調H按息至H+1.4%（表一），同時上調P按鎖息上限十個點子，中小型銀行隨後相繼跟隨，銀行上調按息已反映金管局新指引，而銀行為求保持市場競爭力，料在按息上仍然會保持競爭力，相信按息將保持穩定，不會大幅攀升。而今次美國再上調息口二十五點子，相信即使本港銀行跟隨，加幅將介乎二十五點子至五十點子，實際按息約介乎兩厘至兩厘半，同時有金管局的三厘壓力測試，已有足夠的緩衝讓業主審慎評估個人負擔能力，不存在擔心加息帶來巨大的風險。（表二）
（圖一）
（圖二）
（圖三）
(表一)
*06月15日銀行公會公布之一個月同業折息HIBOR約0.39%
(表二) $600萬的單位，承造六成按揭，供款年期為25年
*06月15日銀行公會公布之一個月同業折息HIBOR約0.39%
樓市風險
二零一七年的樓市持續造好，樓價屢創新高，差餉物業估價署最新數據，樓價已經連升十三個月，樓價已經超越九七樓市歷史高峰期（圖四）。今年初至今，多個新盤相繼應市，示範單位人頭湧湧，市場上有人擔心樓市泡沫的危機是否重現。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處的資料數字，現時的平均呎價較九七年樓市高出48.1%，按理供樓負擔應大幅攀升，但經絡數字反映九七年六月高峰時，供樓負擔一度攀升至93.2%，為歷史高位，反而現時雖然樓價高企，但供樓負擔仍然維持在健康水平，最新五月份的供樓負擔為44.6%，仍然低於五成（圖五）（表三、四）。
劉氏認為，九七年的樓市與現時樓市的客觀因素不同，不能將兩者相提並論，首先統計處的數字顯示，九七年家庭入息中位數為二萬三千元，二十年過去，家庭入息中位數上升至三萬六千八百元，升幅達六成，更最重要是兩者的利率差距，九七年的供款利率高達九至十厘，相反現時的利率僅約兩厘，即使加息，利率料會上升至兩厘半，低利率繼續成為支持樓市的強大因素之一。劉圓圓續指現時樓市仍然穩健，金管局多次收緊按揭成數，七百萬或以下的物業只可以借貸六成，一千萬或以上的物業借貸更限於樓價五成，金管局最新數字反映平均按揭成數由以往的近七成下跌至50.8%（圖六），政府為了抑止炒賣，於去年再宣佈購買第二個物業一率繳付15%稅率，今年三月收緊「一約多伙」，最新官方「一約多伙」數字，已經跌至0.3%，但九七年的時候，有關當局並沒有指引規限按揭成數，買家可承造九成按揭，而買家亦可購買多個單位，在多項樓控措施底下，樓市仍然健康。
（圖四）
（圖五）
(圖六)
（表三）
註：以購買500平方呎單位計算、7成按揭、還款期25年，利率為P按2.15%
（表四）
預測樓按市場
新取用按揭金額
銀行同業拆息偏低，即使本港跟隨美國加息，對樓市影響輕微，劉圓圓認為香港土地供應不足，市民的置業需求強勁，是推動樓價上揚的主要因素，現時樓市以用家主導，
在「供平過租」的情況底下，自置較租賃對市民仍然有相對吸引力，成為樓市持續暢旺的誘因，今年首季的多項按揭市況數據均較去年同期好，雖然銀行上調H按息至H+1.4%，銀行的減息戰可謂暫告一段落，今年多個新盤相繼登場，銀行對按揭業務仍然持積極態度，預料H+1.4%的按息會持續一段時間，而現金回贈亦可以抵消上調按息的影響，由去年六月的1%，升至今年一月的1.4%，現時回贈增至1.6%，預料今年首半年的新取用按揭金額，達1250億元，在多項有利因素支持下，而餘下的第三、四季，會維持旺市，全年的新取用按揭金額料達2,590億元（圖七、八）。
(圖七)
（圖八）
經絡按揭息率指數
mReferral Mortgage Rate Index (MMI)
經絡按揭息率指數(MMI)作為反映全港按揭利率的指標數字（圖九），於每月定期公佈，覆蓋全港銀行息率，綜合十七年數據庫及八千億元的按揭貸款金額，該指數代表普遍按揭客戶一般可承造到之最新實際按息水平，MMI直接顯示息率水平，成為業主承造置業時的按息重要參考指標，歷史數據更可宏觀各個樓市周期的按息走勢及銀行對按揭業務的取態。
（圖九）
息口走勢
今年樓市氣氛暢旺，政府出招收緊「一約多伙」無阻新盤熱賣，金管局作為金融監管機構，亦頻頻出招，推出第八輪物業按揭貸款審慎監管措施，加強銀行貸款風險管理，其中內評法的銀行的新造按揭貸款的風險權重由15%調高至25%，銀行在平衡利潤及資金成本後，由龍頭銀行發揮領導者角色，率先上調H按息至H+1.4%（表一），同時上調P按鎖息上限十個點子，中小型銀行隨後相繼跟隨，銀行上調按息已反映金管局新指引，而銀行為求保持市場競爭力，料在按息上仍然會保持競爭力，相信按息將保持穩定，不會大幅攀升。而今次美國再上調息口二十五點子，相信即使本港銀行跟隨，加幅將介乎二十五點子至五十點子，實際按息約介乎兩厘至兩厘半，同時有金管局的三厘壓力測試，已有足夠的緩衝讓業主審慎評估個人負擔能力，不存在擔心加息帶來巨大的風險。（表二）
（圖一）
（圖二）
（圖三）
(表一)
| 未加按息前息率 | 渣打 | 匯豐 | 中銀 | 恒生 | 東亞 |
| H按息 | H+1.3% | H+1.3% | H+1.3% | H+1.3% | H+1.3% |
| 鎖息上限 | P-3.1%(P=5.25%) | P-2.85%(P=5%) | P-2.85%(P=5%) | P-2.85%(P=5%) | P-3.1%(P=5.25%) |
| 加按息後 | |||||
| H按息 | H+1.4% | H+1.4% | H+1.4% | H+1.4% | H+1.4% |
| 鎖息上限 | P-3% | P-2.75% | P-2.75% | P-2.75% | P-3% |
| 實際按息 | 1.79% | 1.79% | 1.79% | 1.79% | 1.79% |
(表二) $600萬的單位，承造六成按揭，供款年期為25年
| P按 | H按 | ||
| 現時的供款計劃 | P-3.1% | 現時的供款計劃 | H+1.4% |
| 實際利率 | 2.15% | 實際利率 | 1.79% |
| 每月供款 | $15,523 | 每月供款 | $14,893 |
| 供樓負擔比率 | 42.2% | 供樓負擔比率 | 40.5% |
| 加息0.25厘 | 加息0.25厘 | ||
| 供款計劃 | P-2.85% | 供款計劃 | H+1.65% |
| 實際利率 | 2.4% | 實際利率 | 2.04% |
| 每月供款 | $15,970↑$447 | 每月供款 | $15,329↑$436 |
| 供樓負擔比率 | 43.4% | 供樓負擔比率 | 41.7% |
| 加息0.5厘 | 加息0.5厘 | ||
| 供款計劃 | P-2.6% | 供款計劃 | H+1.9% |
| 實際利率 | 2.65% | 實際利率 | 2.29% |
| 每月供款 | $16,424↑$901 | 每月供款 | $15,772↑$879 |
| 供樓負擔比率 | 44.6% | 供樓負擔比率 | 42.9% |
樓市風險
二零一七年的樓市持續造好，樓價屢創新高，差餉物業估價署最新數據，樓價已經連升十三個月，樓價已經超越九七樓市歷史高峰期（圖四）。今年初至今，多個新盤相繼應市，示範單位人頭湧湧，市場上有人擔心樓市泡沫的危機是否重現。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處的資料數字，現時的平均呎價較九七年樓市高出48.1%，按理供樓負擔應大幅攀升，但經絡數字反映九七年六月高峰時，供樓負擔一度攀升至93.2%，為歷史高位，反而現時雖然樓價高企，但供樓負擔仍然維持在健康水平，最新五月份的供樓負擔為44.6%，仍然低於五成（圖五）（表三、四）。
劉氏認為，九七年的樓市與現時樓市的客觀因素不同，不能將兩者相提並論，首先統計處的數字顯示，九七年家庭入息中位數為二萬三千元，二十年過去，家庭入息中位數上升至三萬六千八百元，升幅達六成，更最重要是兩者的利率差距，九七年的供款利率高達九至十厘，相反現時的利率僅約兩厘，即使加息，利率料會上升至兩厘半，低利率繼續成為支持樓市的強大因素之一。劉圓圓續指現時樓市仍然穩健，金管局多次收緊按揭成數，七百萬或以下的物業只可以借貸六成，一千萬或以上的物業借貸更限於樓價五成，金管局最新數字反映平均按揭成數由以往的近七成下跌至50.8%（圖六），政府為了抑止炒賣，於去年再宣佈購買第二個物業一率繳付15%稅率，今年三月收緊「一約多伙」，最新官方「一約多伙」數字，已經跌至0.3%，但九七年的時候，有關當局並沒有指引規限按揭成數，買家可承造九成按揭，而買家亦可購買多個單位，在多項樓控措施底下，樓市仍然健康。
（圖四）
（圖五）
(圖六)
（表三）
| 按揭（Ｐ按）供款佔私人住戶入息比率 | ||
| 1997年 | 2017年 | |
| 樓價（每平方呎） | $7,767 | $11,509 |
| 家庭入息中位數 | $23,500 | $35,000 |
| 經絡按息 | 10.25% | 1.77% |
| 供款利率 | 97年6月: 93.2% | 17年5月: 44.7% |
（表四）
| 1997年與2017年按揭數據比較 | ||
| 銀行結餘 | 97年7月:8億元 | 17年6月: 2600億元 |
| 最優惠利率 | 9.98% | 5% |
| 按揭成數 | 可借九成按揭 | <$1,000萬 : 6成 |
| >=$1,000萬 : 5成 | ||
預測樓按市場
新取用按揭金額
銀行同業拆息偏低，即使本港跟隨美國加息，對樓市影響輕微，劉圓圓認為香港土地供應不足，市民的置業需求強勁，是推動樓價上揚的主要因素，現時樓市以用家主導，
在「供平過租」的情況底下，自置較租賃對市民仍然有相對吸引力，成為樓市持續暢旺的誘因，今年首季的多項按揭市況數據均較去年同期好，雖然銀行上調H按息至H+1.4%，銀行的減息戰可謂暫告一段落，今年多個新盤相繼登場，銀行對按揭業務仍然持積極態度，預料H+1.4%的按息會持續一段時間，而現金回贈亦可以抵消上調按息的影響，由去年六月的1%，升至今年一月的1.4%，現時回贈增至1.6%，預料今年首半年的新取用按揭金額，達1250億元，在多項有利因素支持下，而餘下的第三、四季，會維持旺市，全年的新取用按揭金額料達2,590億元（圖七、八）。
(圖七)
（圖八）
經絡按揭息率指數
mReferral Mortgage Rate Index (MMI)
經絡按揭息率指數(MMI)作為反映全港按揭利率的指標數字（圖九），於每月定期公佈，覆蓋全港銀行息率，綜合十七年數據庫及八千億元的按揭貸款金額，該指數代表普遍按揭客戶一般可承造到之最新實際按息水平，MMI直接顯示息率水平，成為業主承造置業時的按息重要參考指標，歷史數據更可宏觀各個樓市周期的按息走勢及銀行對按揭業務的取態。
（圖九）
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