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【置業額外開支】拆解差餉的九大疑問

2020.02.03

業主除了要負擔供樓按揭開支、管理及水電煤費用,仍涉及不少額外開支,其中政府徵收的差餉便需要每季繳付。雖然政府計算差餉有既定的計算方法,但其實香港有不少物業可以獲得差餉扣減優待,個別物業或土地更可獲得豁免評估差餉。另外,不少業主更忽略原來差餉可作扣稅之用,今次拆解當中九大迷團,增加大家對差餉的認識。


1. 差餉費用如何計算?

差餉按照物業的「應課差餉租值」再乘以百分率而計算,其租值根據合理年租而計算。近年政府的差餉徵收率為5%,假設該物業的應課差餉租值為200,000元,一年差餉收費便是10,000($200,000 x 5%),每季要繳付2,500元 ($10,000 / 4)。

 

2.「物業應課差餉租值」受甚麼因素影響?

「物業應課差餉租值」根據一籃子因素決定,包括同區物業公開市場租金、樓齡、面積、位置、樓層、坐向、交通設施、樓宇維修等因素考慮。一般情況下樓齡較新、坐向或位置較佳的物業,租值會較高。



3
. 何時要繳付差餉?

差餉一年要繳交四次,最後繳付日期如下:

季度

最後繳付日期(不包括星期六

1-3月

1 月最後一個工作天

4-6月

4月最後一個工作天

7-9月

7月最後一個工作天

10-12月

10月最後一個工作天

 

不過早前差餉物業估價署剛公佈,2020年第一季最後繳付日期延至25日(星期三),該日或之前繳付不會被收取逾期附加費。



4
. 哪些物業差餉收費會較便宜?

香港部份物業如果未獲得政府輸送淡水,應繳差餉額會扣減15 %,如果政府輸水管未能提供未過濾的淡水,應繳差餉額會扣減7.5 %。不過,如果有關物業位於政府輸水管180米範圍內,該輸水管為政府敷設以供應淡水或未經清濾的淡水至該物業,就算輸水管沒有接駁至該物業,仍當作有淡水或未經清濾的淡水供 應。



5
. 差餉可以扣稅?

根據《稅務條例》,如果物業以出租賺取租金收入,業主需要繳交物業稅。而同意繳付及已支付的差餉可以獲得扣減,但已寬免的差餉不能獲得扣減。



6. 甚麼物業可獲豁免評估差餉?

a) 農地及相關建築物
b) 用作與農地或農務作業相關用途的新界住宅建築物
c) 位於新界指定地區內並符合訂明的面積、高度及類別等規定的鄉村式屋宇
d) 宗教崇拜用途的物業單位
e) 新界重建村落物業單位
f) 評估應課差餉租值不超過訂明款額的物業



7. 所有農地均可獲豁免評估差餉?

如果農地用作耕地、魚塘、菜園、苗圃、果園或禽畜飼養場的土地,如果一般農業用途的土地如養蠔場或用作種植花卉及樹苗的土地,也可以獲得豁免評估差餉。不過,並非所有農地均可獲得豁免,如果有關土地出售非種植農產品便不得豁免。另外,一般住宅不能獲得豁免,但如果該住宅與農地有相關,或者屬於該農地上經營農務人士的住宅,則可以獲得豁免。



8. 新落成物業何時要繳付差餉?

新建樓宇必須在佔用許可證、轉讓同意書、租賃同意書或合格證明書發出日期起計第90日繳付差餉,如果屬於非住宅物業,則以佔用許可證、轉讓同意書、租賃同意書或合格證明書發出日期起計180日,或物業首次被佔用日期,當中以較早者為準。




9. 如何知道已購入物業是否已繳付差餉?

可使用差餉物業估價署的「物業資訊網」的「查詢差餉及/或地租帳目資料」,查詢相關欠款,每次收費20元,或透過書面查詢,結果會於10日內寄出,每次收費80元。


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