香港樓價企硬，不少年青人慨歎上車艱難，其實置業並非那麼艱難，只要計好首期及清楚按揭運作，通過物業估價、還款期、壓力測試及利息開支4大考驗，便能順利上車。經絡按揭一次過教你如何處理這些難題，讓大家置業過程更加輕鬆。
1. 幫物業估估價
假如你不是打算「full pay」置業，買樓第1步是考慮按揭能批出多少貸款，當中物業估價是重要因素，決定最終的貸款額。假設1個600萬的單位，打算借取六成按揭，理論上借貸額為360萬，首期為240萬。不過，此為物業估足價的情況，如果出現估價不足情況，借貸額便會出現變化。
項目 | 銀行A | 銀行B |
樓價 | $6,000,000 | |
估價 | $6,000,000 | $5,500,000 |
借貸額 | $3,600,000 | $3,300,000 |
首期 | $2,400,000 | $2,700,000 |
(以上例子只供參考)
從以上例子可見，銀行A的估價充足，買家可借足360萬，但銀行B由於估價只有330萬，首期需要額外支付30萬。一旦買家未有預備充足現金，便需要向家人幫忙。
由於銀行會根據多項因素如單位質素、地理位置、過往成交等因素決定物業的估價，為了讓申請按揭更有信心，買家在簽署臨約前，可先向按揭轉介公司幫忙，一次過找多間銀行進行估價，從而找出估價最理想的銀行。
2. 樓齡、人影響還款期
銀行除了考慮估物業的估價，也會考慮申請人的年齡及物業的樓齡。人齡方面，銀行會以「75-人齡」，作為按揭還款期的基準。如果借款人的年齡漸大，其最長還款期未必做到30年。樓齡方面，銀行同樣會以「75-樓齡」作為基準，如果物業樓齡已年屆45年，銀行便有機會不批出30年還款期。當還款期縮短，每月還款額便會增加，個別銀行會為還款期提供彈性，詳情可向按揭轉介公司查詢。
3. 通過供款與入息比率(DTI)及壓力測試門檻
要成功批出按揭，通過供款與入息比率及壓力測試是重要一環。供款與入息比率門檻是指每月供款不得高於月入50%，壓力測試是指當利率上升3%，每月供款不得高於月入60%。如果不能通過壓力測試，便要考慮增加首期資金，或者考慮增加擔保人，壓力測試便能以兩人收入計算，讓壓力測試更易過關。
4. 按揭利息開支要識計
不少借款人希望把還款期拉得越長越好，減低每月還款額，雖然每月供樓壓力減少，但利息總開支會有影響。同樣以600萬物業為例，以實際利率2.5%計算，總利息支出為$3,193,610，但如果選用20年，總利息開支為$2,041,057，節省$1,152,553。而且一旦遇上加息時代，利息開支會更加「和味」。置業前可先計算自己的還款能力，才決定採用幾多年還款期。
| 30年 | 20年 |
樓價 | $6,000,000 | |
借貸額 | $3,600,000 | |
利息支出 | $3,193,610 | $2,041,057 |
供款與入息比率 | $28,449 | $38,153 |
壓力測試 | $34,067 | $41,273 |
(假設實際按息為2.5%，以上例子只供參考)
究竟怎樣的還款計劃才最適合自己？可以使用經絡按揭計算機，輸入樓價、借貸款及還款期等資料，便能初步找出最適合自己的按揭方案。
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