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按揭專欄

H按計劃慳息效用漸退

2016.02.11

二○一六年的第一個月,除環球股市表現相當波動外,中國經濟增長出現25年來首次「破七」,預期美國聯儲局今日宣布再次加息的機會不大。近期市場焦點離不開香港銀行同業拆息抽升對於H按業主供樓負擔的影響,筆者也在此一起探討。

目前本港銀行仍未跟隨美國上調利率,港美息差拉闊,惟港匯轉弱,資金流出本港,促使拆息抽升,由一月十五日的0.227厘,升至一月二十六日的0.39厘,令H按實際息率由1.92厘,提高至2.09厘。假設還款期為30年,每100萬元按揭額的每月供款便增加約85元。不過,這對採用有鎖H按計劃之業主的影響十分輕微,純粹慳息效果消失,皆因當拆息進一步升至0.45厘的話,H按實際息率便與現時P按息口(2.15厘)看齊,同樣還款期為30年,每100萬元按揭額的每月供款,便會較拆息上升前增加約115元。

根據經絡按揭轉介研究部數據,○三至一○年期間,H按計劃主要為H加0.5至0.8%不等,換言之這批業主若未轉按或將物業轉手,於目前仍然享有此超級低息優惠(低至0.89厘),但普遍其鎖息上限下的P減息差,並不及近年主流的H按計劃吸引,而○六年銀行引入鎖息上限前,H按更加未成氣候。現時最普遍的H按及P按計劃,分別為H加1.7%(鎖息上限:P-2.85%),以及P-2.85%(P=5%)。除着銀行積極優化H按計劃,使用比率由一二年一月的2.9%,持續回升至一五年六月的85.8%。

簡單來說,假設閣下仍採用無鎖或舊鎖息上限的H按計劃,而又怕日後拆息將大幅抽升,可以考慮先行轉按;相反若然已採用最優惠有鎖息上限的H按計劃,則在銀行上調最優惠利率(P)前,每月供款依然有數得計。但當然,一旦香港跟隨加息,業主供樓負擔必定逐漸增加,宜預留充足資金以便周轉,而有意置業人士亦應充份考慮個人負擔能力,避免在轉角市時承造高成數按揭,增加變成負資產的風險,並建議樓花買家提早上會,以防估價跟隨樓價跌而下調。

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