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按揭專欄

高成數業主供樓吃力

2016.06.14

去年底一手市場相當暢旺,發展商均以減價及高成數一按作招徠,根據經絡按揭轉介研究部資料,去年第四季一手物業佔市場比例高達57.6%,為二○○三年有紀錄以來首次超越二手物業。不過,隨着二手減價盤湧現,而新盤貨尾供應增加,一手銷售亦見放慢,今年首季一手物業佔市場比例回落至30.5%,創11季新低。

因高成數按揭具一定的市場需求,近期不少發展商積極沾手相關業務,而且花款亦都愈來愈多,例如「95%一按(須以5次分期定額提前償還5%本金)」、「首3年免供本的80%一按」、「80%一按及15%前期貸款(須抵押直系親屬物業)」、「最長30年的85%一按」等。

早前筆者曾撰文指「高成數一按」介乎「按保」及「二按」之間,適合未能「過關」承造按證公司之按揭保險貸款計劃、而又不希望負擔二按如此高息的的置業人士,資金一時未能周轉的投資者亦可考慮。

不過,因新盤提供的一按息率,仍較一般銀行(P減2.85%)為高,如上述例子中有「首3年P減2.72%、第4及5年P減1%、其後P加1%」之計劃,即使以現時最優惠利率(P)水平僅5%計算,首年按息2.28厘,第6年起更升至6厘,故一旦本港開始加息,負擔將會逐漸增加,故自住買家未必會願意一直使用至供款期完結,而且高成數按揭更會透支購買力,反而收租投資者應該較為適合。

舉例說明,若以每100萬元貸款額、30年還款期、按息2.28厘計算,每月供款為3,837.79元,首年利息22,555元;而以按息2.15厘計算,每月供款為3,771.66元,首年利息21,264元。換言之單看首年,此高成數一按的利息開支已較一般銀行P按高出6%,其後開支差距更會進一步拉闊,首期不足的業主宜量力而為。

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