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按揭專欄

高成數按揭利率高 業主需留意還款能力

2017.05.19
​金管局早前去信銀行,要求收緊對發展商的借貸上限,整體貸款下調至物業完成預期的50%,對於財務狀況較弱的地產商,其借貸率更調低至40%,金管局並於最新指引中表示關注發展商向買家提供高成數按揭,自從金管局於二零一五年調低按揭成數上限後,該年的第三季便有發展商為買家提供高成數的「一按」及「二按」優惠,令買家的入場門檻減低。
 
在金管局未修訂按揭成數上限前,700萬元以下住宅物業最高按揭成數由7成下調至6成 (即最高可按七成而價值不高於600萬港元的物業,最高按揭成數劃一下調到六成),1000萬或以上的樓價更只得五成借貸額,現時樓價已經升至有紀錄高位,500萬單位已被視為上車的入場劵,發展商提供的高成數按揭供款計劃,花款甚多,初期曾有95%按揭,甚至「借凸」的120%按揭,近期的供款計劃,按揭成數稍為下降至八成左右,有些計劃更提供首數年供息不供本。另外有計劃則提供首一至兩年的優惠利率,年利率達兩厘三至三厘半,其後供款利率則會增加。
 
以每一百萬元的貸款額,發展商的「一按」供款計劃首年供款利率為(P-2.25%),即實際按息為2.75%,三十年還款期為例,往後年利率以最優惠利率計算(P),即5%,每月供款達$4,082,首年共還利息$27,227,若果以現時H按實際息率(H+1.28%, 5月17日的Hibor為0.37%)1.65%計算,每月供款額為$3,524,首年共還利息$16,304。使用發展商的「一按」供款計劃,單是首年的利息已較銀行的利率高出40%,而且發展商高成數的「一按」供款計劃,之後的利率會顯著增加,對於首期不足的業主要注意日後還款能力。(表一)
 
而根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處的數字顯示,最新四月份,承造發展商一按的佔比回落至9.69%,反映現時大部分買家都會透過銀行及財務公司借貸,而金管局修訂銀行對發展商的借貸上限,對有多個途徑融資的發展商來說,影響不大,加上近年不斷有中資集團投得地皮,相信其在港投資活動進取,料麵粉價難有下調空間。
 
 
 
表一
每100萬貸款額 發展商高成數「一按」 銀行一般按揭計劃
實際利率 2.75% 1.65%
首年每月供款 $4,082 $3,524
    節省13.6%開支
首年利息支出 $27,227 $16,304
    節省40%開支
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