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按揭專欄
銀行按揭貸款與財務公司物業貸款(二)
2012.11.05

上文提及,坊間不少財務公司標榜物業貸款快捷方便,只要貸款人有物業在手,無須入息審查,便可透過簡易程序申請二按物業貸款或將物業加按套現。究竟上述物業貸款與銀行提供之按揭貸款有何分別?置業人士選擇時又有什麼要注意?

樓宇按揭向來是銀行穩健的業務之一,置業人士以物業作抵押,即可向銀行申請七成或以下一按貸款。而市場上亦有不同的產品可供選擇,讓置業人士可以獲得較高成數的按揭貸款,當中包括由香港按揭證券有限公司作擔保之按揭保險計劃,俗稱「按保」,以及發展商夥拍旗下公司為新盤項目提供之二按計劃,可稱之為「新盤二按」,透過上述兩項計劃,置業人士除了物業一按,額外可增加一至兩成貸款,以解決首期資金不足的問題。

不過自從金管局推出一系列的收緊按揭措施後,置業人士要借取較高成數的按揭貸款相對困難,舉例一個價值600萬元以上的物業,現時已超出「按保」申請資格,至於700萬元至1000萬元的物業,以及1000萬元以上的物業,按揭成數上限亦分別收緊至六成及五成。另外,非本地人的入市難度更高,因為二○一一年六月香港按揭證券有限公司已暫停接受非本地人的「按保」申請,若然此類買家的主要收入並非來自本港,按揭成數上限則再按標準下調一成,因此在按揭成數上限越趨收緊的情況下,有置業人士遂轉向一些不受監管的物業貸款財務公司,尋求二按物業貸款,以籌措資金作應急之用。

現時銀行提供的物業「一按」,以最多人使用的P按計劃計算,實質按息由2.15厘至2.5厘不等,利率以年息計算,經過嚴格審批後,如果置業人士符合按保申請資格,甚至可將該筆貸款一併向「一按」銀行借取,同享最優惠按息。至於財務公司的二按物業貸款,審批程度相對寬鬆,由於不受金管局監管,貸款人未必需要通過壓力測試,然而利率普遍以月息計算,若以1.5厘起計算,年息最少達18厘,個別情況甚至更高,遠高於「一按」的實質按息水平。筆者建議,置業人士應盡量避免借取高息貸款,選購心儀的物業時亦宜先評估個人還款能力,否則一旦遇上加息週期或樓市調整週期,隨時超出預算或陷入資不抵債的困境。

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