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按揭專欄

選擇按揭的時機

2014.05.06

美國聯儲局新任主席耶倫曾經暗示最快明年第二季加息,意味著低息年代即將結束,不少置業人士擔心本港按息跟隨上調,因此對選擇按揭計劃存在不少疑問。現時市面上的按揭產品十分多元化,而且產品質素各有優劣,究竟如何選擇合適的按揭計劃?筆者認為,除了要配合業主的財務安排,時機亦相當重要。
 
市場瞬息萬變,樓市亦存在波動,實在沒有一本通書念到老這回事。雖然現時浮息按揭產品(即H按及P按計劃)仍然大行其道,根據金管局住宅按統計數據顯示,與同業拆息(HIBOR)掛勾的H按計劃使用比例連續3個月上升,3月份按月再增加13.1個百分點至58.9%,繼續成為市場主流產品,而以最優惠利率(PRIME)為基礎的P按計劃使用比例亦接近四成,達39.7%,至於定息則未有業主採用。
 
儘管如此,市場普遍預期明年息口回升向上,逐步正常化,相信浮息按揭的優勢將逐漸減弱,屆時定息按揭計劃的吸引力隨之而增加。現時有財務機構可為新盤客戶提供5年期「漸進式」定息按揭優惠計劃,若以2004年至2006年的加息週期為例,當時本港最優惠按揭利率調整約13次,雖然平均每次調整幅度不足25點子,但累計加息幅度亦達3厘。假設明年加息週期重臨,本港按揭息率以每年上升25點子的步伐循序漸進計算,採用上述定息按揭計劃,首3年定息利率2.3%、第4年2.4%及第5年2.5%,其後P-1.5% (P=5.25%),以每100萬元的按揭貸款額計算,還款年期30年(即360期),定息期內5年之利息開支合共約110,918元。至於採用浮息按揭計劃,以現時P按實質利率2.15厘計算,採用P按計劃5年之利息開支合共約124,012元,每100萬元的按揭貸款額將較定息按揭計劃利息開支多出11%,達13,093元,相比之下,若如果能夠把握時機,採用定息按揭計劃明顯較為划算。
 

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