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按揭專欄

迎樓按還款最長時代

2014.09.06

換樓市場在雙倍印花稅DSD三讀通過後明顯轉活,然而在業主叫價趨強硬但筍盤驟降的情況下,二手頻頻錄得破頂價成交,樓價升幅持續擴大。若以實用面積計算,今年首7個月樓價累計升幅約3%,7月份的二手物業平均呎價約9,172元,按月上升約1.8%,較6月份的1%升幅擴大0.8個百分點,樓價屢創新高,連帶按揭貸款額及還款年期持續高企多時。

踏入下半年,新盤排隊登場及連環加推,帶動按揭數字全線上升。根據金管局住宅按揭調查數據顯示,7月份新申請按揭貸款宗數按月增加超過一成至12,728宗,連續三個月高於1萬宗以上水平,期內新批按揭貸款宗數較6月份增加12.6%至8,995宗,涉及金額亦增加12.9%至282.86億元,創2011年5月後近三年新高。

由於新盤按揭表現狀態大勇,7月份新批按揭一手物業按揭貸款金額按月大增四成至67.47億元,二手物業按揭亦不遜色,涉及貸款金額已連續五個月超過100億,按月增加6.5%至177.52億元,創21個月新高。值得注意,新盤推出高成數按揭協助置業人士,當中二按貸款由6月份的87宗增加至7月份的134宗,超過100宗創五個月新高,按揭比率因此按月增加0.6個百分點至57.2%,創2012年4月後的27個月新高,期內的平均按揭貸款金額亦增至314萬元破歷史紀錄。

現時樓市仍受制於一系列需求措施限制,為免觸及措施指引上限,部份業主遂透過延長還款年期以符合壓力測驗的合適資格,因此期內平均還款年期亦延長至311個月,直迫26年創新高,為按揭歷史上還款年期最長的時代。8月底新盤醞釀推售,部份買家觀望樓價喘定,市場的購買力重新整頓後,9月份將重新釋放,筆者相信,平均按揭貸款金額短期內仍有少量上升空間,但礙於按揭成數不能超過監管的指引上限,相信升至一定水平將偏向持續橫行。

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